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　　很多人盯着商住两用房低总价心动，却忽略了落户的核心门槛。房产证性质才是决定能否迁入户口的唯一依据，而非房屋的宣传名称。

　　上海落户政策对房屋产权有严格界定。若产权证显示为住宅用途，即便属于综合用地上的商住项目，也具备落户资格；一旦标注为商业或办公用途，无论居住体验如何，均无法办理户籍迁入。这种基于产权属性的硬性划分，直接决定了房产在户籍管理中的有效性，购房者需在签约前核实这一关键信息，避免因产权误区导致落户计划落空。

　　产权年限与续期风险是另一大差异点。普通住宅拥有70年产权且到期自动续期，而商住用房一般为40或50年，非住宅建设用地到期后并无自动续期的明确规定，后续处理存在不确定性。商住楼居住密度高，一层可能多达十几二十户，相比普通住宅的两至六户，私密性与舒适度均有折损。

　　持有成本方面，商住用房的水电多按商业标准收取，价格高于民用标准，物业费及公共维修基金也相对更高。虽然购房总价可能低于同地段普通住宅，但长期生活支出的累积效应不容忽视。贷款环节同样受限，首付比例一般要求在四成至五成，高于普通住宅的三成甚至两成下限，且贷款利率上浮、年限缩短，资金杠杆效应较弱。

　　配套资源也是必须考量的现实问题。非住宅性质的项目经常不配建幼儿园、学校等教育资源，这对有子女教育需求的家庭构成硬约束。部分开发商虽采取补救措施争取民用费率，或试图通过“商改住”规避限制，但改变土地用途属于违法行为，不仅面临法律风险，更可能导致产权纠纷，影响最终的居住权益与资产价值。

　　选择此类房产时，应优先考察是否实现商住分区。独立的楼座设计与分离的公用设施，能有效避免商业活动对居住的干扰，厘清费用收取标准。在确认产权性质为住宅的前提下，再结合水电计费方式、周边配套及产权期限进行综合评估，才能确保房产既满足居住需求，又符合上海落户政策的硬性要求。