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最近我有个非常强烈的预感—上海的五大新城，下半年很大概率会出台政策放松的大招。

大到什么程度？极有可能继续放松落户、放宽限购限售的那种。

关于这个预测，有一组数据和一个现象值得跟大家分享。

要分享的一组数据，是上海自然资源局前几天发布的2022年土地供地计划。

这个供地计划里，暗藏了很多的变数。这也是我提到的，下半年五大新城政策会放松的支撑。

从供应总量来看，租赁、保障房的供应分别下降了11个点、42个点，降比非常大。

而商品住房、商办用地、产业用地的增幅数据，非常明显。最重磅的是，住宅用地的供应，相比2021年增幅接近到了4成……我们分区来看这个供地计划的改变。

说个简单易理解的结论——从住宅用地这一栏，变化最大的是，五大新城的供应增幅，甚至大到我一度怀疑：如果政策再不放松，房企有没有动力吃下这么大的蛋糕？购房者的信心能不能补进来？

从数据来看，奉贤、青浦、松江、嘉定供地在30-45万方左右，而临港更是达到了190-200万方的供应。

大家可能没什么概念，临港的这个数据，是2021年的4倍，接近占2022年上海全市住宅用地供应的1/3。

如果把五大新城的宅地供地做个加成，是330-360万方，占到了上海2022年宅地总量的近6成。

我们按容积率2.0计算，这些宅地最少会增加600多万方的新房。如果再按100平的户型面积做个平均，五大新城会有至少6万套新房将等待入市。

我的好朋友，地产热点观察的邱老师，前段时间也做了个统计，主要观点我都赞同。

2022年，上海住宅用地供应大概在572-592万方。

而上海第一批集中供地，因为YQ还在搁置，如果待到全面解封，第二批至少要在第三季度末才能面世。

按2021年集中供地分三批的情况看，前二批的出让压力，不可谓不大。邱老师还做了个出让统计，前2批供应面积，可能会达到470万方左右。

从购房者、房企这两个市场C端、B端来看：

1、前2批集中供地的出让压力，不小，预计会占到全年的近80%。

2、其中压力最大的，就是宅地占比非常大的五大新城。如政策不放松，房企拿地的动力极可能会受挫，参考前段时间的南京、东莞、天津的土拍遇冷，停牌、流拍、底价成交……

3、五大新城的购房者也极度需要信心，按当前的政策看，除临港新城最为宽松外，另外四个新城，并未有实质性的宽松政策。

从供地数据、市场调研综合分析：五大新城的宽松政策，已如箭在弦上，不得不发。我把它归类为「供地消化的内部压力」。

再来说一个现象。有些朋友应该看到了，就是这几天。江浙的几个二线城市如南京、苏州、无锡、扬州、宁波等城市，小动作不断，宽松政策一股脑儿地往外出。

我们挑重点说说——

南京直接放松限购，多个区只要1年内满足6个月社保就能买；无锡二孩家庭可在限购区再买一套，老人投靠又能再买一套；苏州呢，限售限购政策又放宽了，常熟甚至还做到了首套2成；扬州大专和二孩家庭，不受限购政策影响，甚至首套不论新房二手，发放50%的契税补贴；宁波限购范围调整回2017年，取消了企业限购，补缴个税就有购房资格，放松了赠与、离婚、老人投靠等各项政策。

从趋势上看，我认为江浙多数城市的宽松大招，还没有出尽……这和上海又有什么关系呢？其实和市区的关系很小，但和五大新城，却有着说不清的联系。

大家仔细想想，江浙这几个城市，都是近些年的人才引进明星。如果单拿五大新城的某个区出来，其实五大的人才引进、招商引资整体实力，是拼不过南京苏州这些强二线城市的。

而这些城市为了抢年轻人、抢接盘侠，政策放松的力度、程度，借用一句网友的话：连底裤都不要了。

所以江浙强二线城市的宽松，从某个角度对五大新城来说，是个隐藏的挑战。

毕竟工资水平并未高出多少，房价却不低，以后人才引进的挑战，是客观存在的。

我把这个归类为「强二线外部挑战压力」。五大新城，仍然任重而道远。

那么五大新城可能会朝着什么方向做调整呢？

我认为是有可能看齐上面提到的这些江浙二线城市。

其实上海的外环并不缺地，完全有机会搞成“双轨制”，比如说像东京一样，分内城和外城的概念。

五大新城就是外城，也就是官方说的综合性独立节点城市，继续对年轻刚需人才宽松。

如果你是有更大野心的年轻人，大可以施展拳脚享受政策福利，去五大新城闯荡一番，落户买房。

如果你喜欢风花雪月，追求享受、改善和腔调，那么还在内城，也就是内中环市区待着。从去年底五大新城的人才落户政策试点，其实我们已经能猜到一些走势了。领导们为了五大新城的发展很用心，意念也很大，把年轻人才往五大强导。

未来2年会不会继续加增量呢？我觉得有必要且有动力。因为现在的量还远远不够，五大新城太大了，大到短时间填满是很难的。

有没有可能，接下来全国985硕士、本科的应届毕业生也可以快速落户呢？从动力来反向推导，是可能的。

当然大家理解ZF的初心也会明白，这批人才进来，是发展五大新城的，不是为了进市区人挤人的。

这些新落户的人才，以后就工作在五大新城、买房在五大新城、孩子上学在五大新城。这和五大新城的发展方向是一模一样的，独立综合性城市。以后这些人进市区就只有一个目的，旅游逛街。

具体会怎么放松，我倒是有几个方向性的思考。

大家可以看看，不作为官方参考。比如说继续放宽落户的限制，比如说缩减社保年份的购房限制，比如说新的人才购房补贴，甚至五大新城单独调整限购限售的政策。

如果不做调整，我个人还是比较担心后续市场，能不能吃下这块大蛋糕。所以今年下半年，五大新城一定会有更大的动作，我们拭目以待。

我是魔都财观创始人观观，魔都土著，上财本硕，在上海买过8套房。

2021年从金融行业辞职到楼市创业，正在分享我的楼市实操经验，已通过专家定制买房模式帮助数千粉丝买到好房。

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