本人独生女，18年毕业，收入稳定，绝不结婚更不要小孩，老家父母和爷爷辈都有房和养老金，计划买套的公寓自住（不投资自己住，目前租房一个月就2k6了），地段在张江临港闵行这种非市中心也可以，无所谓户口。看别人都说公寓不好，但都是小孩上学未来买房之类的，如果这些条件都不存在的话能否买套公寓当自己的小家？

　　

来，关于公寓的所以解答！

　　

长文预警，这篇答案大概是知乎最全面的深度分析对比了，3000多字干货，从7个维度刨析下：

　　

从为何公寓投资又重新开始变的火热？

　　

公寓的由来？

　　

公寓的缺点和如何避让？

　　

公寓的优点和购买逻辑？

　　

哪些人适合购买公寓？

　　

购买公寓的心态？

　　

从底层逻辑到实操细节，全方位搞定公寓

　　

方块说房：因为你，写了这篇公寓Loft全攻略0赞同·0评论文章0赞同·0评论文章3赞同·0评论文章3赞同·0评论文章

　　

【1】为何公寓投资又重新开始变的火热了？

　　

可能是上海的限购政策变得越来越严格，很多漏洞都被堵掉了，赠予和法拍房都需要有购房资格才可以。

　　

离婚追溯三年，HP水涨船高，其实就算一致，大多数人是过不了那道坎的。

　　

DC就不说了，不要用利益去考验人性，多少分崩离析的案例，多少悲欢离合，多少法庭上见。

　　

至于高新人才引进，曲线救国，留学落户等，由于成本，如果购买的标的不是很高，算下来不太划算。

　　

那么，公寓loft产品，又重新回到了大家的视线中。

　　

【2】从婚姻状况看整体趋势

　　

也可能是不婚不育，晚婚离婚率的影响，对买房的概念也有所转变了。

　　

从调查统计数据来看，我国离婚率从2000年的0.96‰上升到2021年的3.1‰。

　　

结婚人数：2013年，我国结婚登记对数为1346.93万对，2021年结婚登记对数下降到763.6万对，连续八年下降。

　　

初婚年龄大幅推迟：2021年初婚平均年龄分别为男31.89岁，女30.73岁。

　　

结婚人数下降的几个主要原因来看：

　　

一是年轻人数量下降

　　

二是适婚人口男多女少（男性比女性多3490万人，其中，20-40岁适婚年龄男性比女性多1752万人）

　　

三是养育成本高

　　

四是结婚成本高

　　

五是社会竞争激烈、就业压力大

　　

六是年轻一代的婚姻观念已经发生改变

　　

在家庭规模小型化的过程中，产生了大量的单亲家庭、单身家庭、独生子女家庭和独居老人家庭。

　　

从最近的咨询数量来看，这部分人群还真的是占主要大头，有单身不婚族不愿意租房，想买个公寓的

　　

有给父母买的，毕竟在市区里面，交通方便，比起老破小的环境要好很多，相互之间也好照顾。

　　

另外，一部分投资客，也看重了这个赛道，相比于股票投资的不确定性，公寓的租金比反而更加确定性，变得吃香了。

　　

【3】公寓的由来？

　　

那么，好吧，既然很多读者问了，那就统一写一篇文章，来说下公寓到底能不能买吧？

　　

先说公寓的由来，为什么会有公寓这种奇葩产品，都设计成住宅，开发商不是更赚钱吗？

　　

nonono，房子不是你想盖就盖的，不是说住宅就住宅的，要根据规定好的土地属性来。

　　

市面上绝大部分产品无非是以下三种之一：

　　

　　

政府决定了城市整体规划，也就意味着一个区域盖多少房子，盖什么房子，什么时候盖好，政府都要起决定作用。区域开发的时候，政府自然会预先设计产品配比。

　　

规划商务区，办公用地；商业中心，商业用地；居住区，住宅用地。

　　

因此，规划说，要有商住，于是乎，就有了公寓

　　

【5】先从商住的不足，缺点来说下

　　

1.产权年限短50年，同比住宅类少了20年

　　

这个产权是土地使用年限，建筑物产权是永久的。

　　

住宅一般都是70年产权，办公立项的商住产权为50年，商业立项的商住产权为40年。

　　

这个产权以拿地时间开始算，所以市内有些住宅项目交房时也仅有40，50年产权。

　　

根据物权法，建设用地到期要自动续期，不过要补一部分土地出让金。

　　

对于土地出让金的额度，目前没有统一政策规定。

　　

具体见《城市房地产管理法》第二十二条和《物权法》第一百四十九条：

　　

　　

不过，问题不大，因为公寓持有5年差不多，可以出手了，为何？往后看

　　

2.公寓不能落户、没有学区，如果考虑孩子上学的话，请避让

　　

3.公寓水电费高于住宅且一般不通燃气

　　

大致民水3块钱/吨，民电4-5毛/度；商水7块/吨，商电1.1-1.2元/度。费用其实相差不大，毕竟体量低，做饭用电磁炉就行。

　　

4.卖出时税费高

　　

正常标准交易，一般要到40%-50%的税费，公寓卖出时，主要成本是比住宅多一个土地增值税，税率如下：

　　

（1）增值额未超过扣除项目金额50％部分，税率为30％；

　　

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40％；

　　

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％；

　　

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

　　

因此，如果要买，建议买商住一手新房，因为二手的税费非常高。

　　

卖的时候，不要持有年限太久，并且持有年限不要太长，增幅过高的话，税费是不能够做到平价的。

　　

譬如买进时候100万，10年后卖出200万，再怎么着，价格都不太好做不平的。

　　

那么如果买进时候100万，5年后卖出150万，价格可以做平掉。

　　

5.不能用公积金，只能商贷，并且比例较高

　　

这个也是无解的问题，贷款利率高，就是高了。

　　

通常住宅首套首付30%（上海为35%），公寓为50%，利率方面，通常公寓是住宅的110%左右。

　　

另一方面，公寓贷款只能贷10年，这样月供压力也会大一些。

　　

【6】说完了不足，存在即合理，讲下优势和购买逻辑：

　　

1.价格相对合适，可选择性广，相对于住宅，差不多打骨折吧，半价；

　　

如果从涨幅的角度来说，公寓涨幅比不上普通住宅，但是也一定不会亏，还能省下不少房租，并且上海的公寓只有同级地段住宅的40%-50%，上升的空间较大。

　　

不过涨幅也别抱有太大期望哈，也是打骨折的涨幅。

　　

2.不限购不限贷

　　

公寓确实给大家提供了一个在生活的城市立足的机会，虽然房子不大，但是能有一个小家也是蛮温馨的。

　　

而且这部分购房者，都不结婚了，更别说生娃了，要啥学区。

　　

3.不占购房资质

　　

但是，这里有个问题哈，如果这里用了商贷，以后买住宅，会有商贷记录，就不能够算首套首贷的利率了。

　　

如果是之前已经有贷款记录了，那这商贷就无所谓了。

　　

4.公寓位置一般比较好，商住一般都处于地铁周边或者交通干道周边。

　　

受益于政府的产业支持政策，办公用地一般交通便利，商住一般都处于地铁周边或者交通干道周边。

　　

对于急需购房自住的上班族来讲，买个价格便宜位置又好的商住才能实现效益最大化。

　　

5.记得要选择loft产品，利用率会高一些

　　

许多公寓采用Loft设计。虽然受限于层高，居住体验有限，但确实是拓展了空间，利用率比住宅高很多。

　　

同样是45平的房子，住宅只能做一个开间，loft都可以做一个两房了，这对于预算有限的刚需客群非常具有吸引力。

　　

找了几张网图，别说，Loft的装修一下，还挺有那么个意思。。

　　

暖风系

　　

　　

现代简约风

　　

　　

精致ins风

　　

　　

5.租售比高

　　

如果买了公寓不是自住，是出租的话，那好的地段的公寓，租售比可以达到4%-8%，同比住宅的1.2%-1.5%。

　　

别说，租金这块，只能说住宅不争气了~

　　

【7】那么问题来了，哪些人适合购买公寓类产品呢？

　　

1.看重现金流，低成本投资

　　

租金收益对比住宅还是非常不错的。

　　

2.自己做工作室的购房者办公属性的公寓，通常可以注册公司

　　

如果有自己创业、做工作室的打算，入手一套公寓还是不错的，毕竟租别人的地址注册，每月也会有大几百的支出。

　　

3.临时过渡，房票还没到位，被限购的

　　

4.想在上海有个房子的

　　

公寓至少是自己的，不用给房东房租，替房东还贷款；等到房票到位后，卖出公寓，买住宅类

　　

【8】最后说下，买公寓的心态吧

　　

一千个读者，就有一千个哈姆雷特，任何一个东西总有人喜欢，有人不喜欢，公寓也是一样。

　　

上海作为全国限购最严的城市，没有房票，又不想总是来回搬家租房，还拖猫带狗的，或许是个选择。

　　

当然，我依旧旗帜鲜明的战队住宅，如果你不限购，有房票，资金足，能买住宅的话，劝退公寓~

　　

那么有朋友问了，房票都用光了，有钱，作为投资，想买两套收收租可以不？

　　

那这个看你自己喜好。

　　

说了这么多，适不适合买，从自己的实际情况出发吧，别人再怎么分析，最后还不是你自己住的嘛~

　　

只有自己真正需要，住在属于自己一片小天地里，才知道那种生活的感觉。

　　

　　

然后，划重点，在上海买房，最需要注意些什么呢？

　　

这大概是，史上最全的文章合集了~！

　　

首先，那肯定是要把整个购房的流程了然于心，于是乎，就有了下面这篇7000字的文章。

　　

左边公众号右边【方块说房】：小白实现1个月内，买到自住+增值二手房的6个步骤?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=ca1f9f0b2b2ffe80dc01d42c3fe38c35&chksm=ce67fa8cfa6a7ca6edfacc97affe2caa7007ecec2fb6e8&token=&lang=zh_CN#rd?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=ca1f9f0b2b2ffe80dc01d42c3fe38c35&chksm=ce67fa8cfa6a7ca6edfacc97affe2caa7007ecec2fb6e8&token=&lang=zh_CN#rd?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=ca1f9f0b2b2ffe80dc01d42c3fe38c35&chksm=ce67fa8cfa6a7ca6edfacc97affe2caa7007ecec2fb6e8&token=&lang=zh_CN#rd

　　

然后，当我们清楚的了解到，整个购房体系之后，还需要特别注意啥不？

　　

那必然就是要知道，买房路上，有哪些坑是需要避开的，尤其是那些大坑，深坑，巨坑。。

　　

左边公众号右边【方块说房】：避坑指南-详解小白买房（自住+投资），最常遇到的6个大坑?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=40d229abc269ff72ed6755e2a5&chksm=ce67faf5fe3f106bbd9d09c35b41afba54d6aa6011d5af746ac3811fca00e&token=&lang=zh_CN#rd?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=40d229abc269ff72ed6755e2a5&chksm=ce67faf5fe3f106bbd9d09c35b41afba54d6aa6011d5af746ac3811fca00e&token=&lang=zh_CN#rd?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=40d229abc269ff72ed6755e2a5&chksm=ce67faf5fe3f106bbd9d09c35b41afba54d6aa6011d5af746ac3811fca00e&token=&lang=zh_CN#rd

　　

　　

左边公众号右边【方块说房】：避坑指南-详解新手第一次挑选户型的5个坑（含进阶版）?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=dabd24b86fa889a8439dee6ffa724e52&chksm=ce67fa1bfdbeaae7d9f635cf8b547efcea12e7abe62aac9e56eb46&token=&lang=zh_CN#rd?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=dabd24b86fa889a8439dee6ffa724e52&chksm=ce67fa1bfdbeaae7d9f635cf8b547efcea12e7abe62aac9e56eb46&token=&lang=zh_CN#rd?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=dabd24b86fa889a8439dee6ffa724e52&chksm=ce67fa1bfdbeaae7d9f635cf8b547efcea12e7abe62aac9e56eb46&token=&lang=zh_CN#rd

　　

　　

左边公众号右边【方块说房】：避坑指南-详解新手第一次挑选楼层的6个坑（含核心3要素）?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=dcfadbee677b765dabec3&chksm=ce67fa48fe6f6aa1c415f5144fd1e0d61f5591c54d869bd19c8612fba98f&token=&lang=zh_CN#rd?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=dcfadbee677b765dabec3&chksm=ce67fa48fe6f6aa1c415f5144fd1e0d61f5591c54d869bd19c8612fba98f&token=&lang=zh_CN#rd?mp.weixin.qq.com/s?__biz=Mzg2NDYxMjgxNg==&mid=&idx=1&sn=dcfadbee677b765dabec3&chksm=ce67fa48fe6f6aa1c415f5144fd1e0d61f5591c54d869bd19c8612fba98f&token=&lang=zh_CN#rd

　　

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