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　　从去年开始，上海房价就已有了上涨的趋势，在此之前市场已阴跌了近三年，大量积聚的需求正待释放。

　　中房报记者许倩丨北京报道

　　“上海楼市又火起来了。”这是很多上海人的直观感受。

　　最近，一位博士给上海市委领导的建议信引发了热议。4次参与摇号失败，买不到房，这位博士一气之下，向信访办实名建议修改上海的认筹摇号规则，使自己能获得优先摇号权。

　　这位博士还建议，“严查离婚买房、经营贷买房、代持买房等擦边球行为”。

　　目前上海相关部门给出的回复是：“对于提出的建议，正在积极研究进一步完善认筹规则等相关政策规定。”

　　摇不上号的背后，是上海楼市、地市的火爆。新房市场上，热点区域“一房难求”；二手房市场上，业主跳价、反价、惜售再次成为普遍现象。

　　记者查阅数据显示，刚刚过去的2020年12月份，上海二手住宅成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长96.2%。据当地市场人士介绍，正常交易量应该是在2万套左右。

　　“其实这是一种结构性供求失衡，并不是所有区域都供不应求。在上海市中心或者有开发区、金融区概念的区域，房子更为难求。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

　　卢文曦认为，目前上海楼市的主要购买力是改善型需求，他们多是通过卖一买一置换，如从郊区置换到市区，从老破小房置换有电梯的新房或次新房，“主要还是合理的需求释放”。

　　谁推动了楼市火爆

　　2020年年初，受疫情影响，上海新房市场断供长达两月之久，直到3月底绿地海珀外滩项目入市才打响新盘供应第一枪。但从二季度起，上海楼市开始回暖，并快速走向火热。

　　从数据上看。据易居房地产研究院统计，2020年上海新建商品住宅成交面积约917.8万平方米，同比增长23.1%，成交面积创4年来新高；二手住宅成交约30.2万套，同比增长27%，创近4年来新高。从价格方面来看，全年新房成交均价为元/平方米，同比上涨3.2%。

　　从二手房成交单月来看，2020年5～7月份二手住宅成交量稳定在平均每月2.8万套左右；8月、9月成交量分别达到3万套、3.1万套；10月由于国庆假期影响，数据出现异动，成交量回落到与5、6、7月相当的水平；12月，成交套数迈上3.9万套高位，成交量排名前三板块分别为三林、周康、嘉定主城区。

　　认筹率是衡量新房市场热度的一个很直观的指标。2020年上海市开盘摇号的186个新盘共计有套房源，最终收获了组有效认筹，年度平均认筹率达165.57%，创下3年来新高。在2019年度上海平均认筹率才58.81%。

　　2020年7～11月，月度平均认筹率分别高达153.72%、156.86%、153.08%、169.06%、196.29%，12月份更是一举突破200%，达到顶峰261.57%。2020年上海“千人摇”项目高达27个。

　　上海的土地市场同样火爆。2020年，上海各类土地共出让373宗，成交金额高达2952亿元，成交量和成交金额双双位列全国第一。在过往三年里，第一的冠位分别由北京和杭州拔得。

　　楼市热得令人意外。

　　“如果不是疫情的关系，上海楼市也是会慢慢向上走的。但疫情打乱了市场节奏，原本慢慢复苏的状态一下子集中释放了，如果正常节奏走的话，估计爆发的力度可能没这么大。”卢文曦认为。

　　这波行情中，改善型需求成为主要购买力。

　　数据显示，从新房市场成交情况看，2020年，上海改善型需求超过半壁江山，套均面积在90～150平方米的成交占总成交面积的59%；套均面积在90平方米以下的刚需占比18%。从成交面积看，各类需求同比均呈现正增长，其中改善型需求增速最快，同比增长27.1%；刚需同比增长23%。

　　“上海这轮上涨其实就是压抑了几年的市场需求集中释放，加上货币宽松，资金轮动累积下来的效果导致新一轮牛市，这波大涨可能还会持续几个月。”上海一位地产人士称。

　　诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，上海楼市火爆的原因在于全国经济南移，上海作为长三角最具代表性的城市，产业丰富，交通配套完善，加之全年货币环境宽松，上海楼市脱颖而出。“上海本次楼市火热大概率是市场需求集中释放，投机需求预计不多。”

　　不过，从往年大城市房价上涨规律来看，往往都是刚需、改善型需求率先进入市场，随后投资投机客顺风跟进，并由市中心的成交火爆带旺周边楼市。

　　燥热若持续，更严调控会来

　　“新世纪以来，开放始终是上海人才政策一个核心词。”上海社会科学院政治与公共管理研究所研究员汪怿说。

　　根据住建部最近公布的《2019年城市建设统计年鉴》，目前有30个城市城区人口超过300万人，上海以2428万城区人口位列全国第一，排在第二位的北京，城区人口1865万。

　　进入2020年，上海市先后多次放松人才落户政策，带来了潜在的购房需求。前面提到的上海那位博士，就是2019年博士毕业落户上海的新上海人。

　　根据上海市去年9月份发布的落户新政，将之前“以北京大学、清华大学为试点，探索建立对本科阶段为国内高水平大学的应届毕业生，符合基本申报条件即可落户”的政策，范围扩大至在沪“世界一流大学建设高校”。

　　世界一流大学建设高校（44所）的应届硕士生满足基本要求后即可直接落户；世界一流学科建设高校建设学科（95所）应届硕士毕业生可直接落户；清华、北大、复旦、上交、同济、华师，应届本科生满足基本要求后即可直接落户；博士、研究生符合基本申报条件即可落户。

　　从12月1日开始，上海开始施行更宽松的“居转户”，以及引进人才、留学回国人员申办常住户口的政策。

　　以去年12月为例，上海总计引进人才落户757名。不过，12月上海参与新房认筹人数超2万人，人才购房群体在上海购房总体中占比极少，但这批刚需购房族会成为几年后让上海房价再上一步台阶的群体。

　　现在很多人关心的是，短期内上海房价还会不会继续上涨？这还要看市场供求关系。机构数据显示，截至2020年12月，上海市新建商品住宅存销比为6.4个月，这意味着经此一轮交易量暴增后，上海楼市呈现明显供不应求的状态，房价仍存在继续上涨的动力。

　　“上海楼市调控，大概率是会来的，估计在‘小阳春’之后，四五月份的时候。”上海一位房企人士预测道。

　　卢文曦认为，调控会不会来，要看市场反应。3、4月份市场会出现“小阳春”，如果楼市能维持小幅上升或交易量稳定增加，则预计政策不会出现较大调整。如果楼市还是持续目前这种火热局面，一些市场的非理性、燥热情绪继续发酵，那么政策很可能就会有所调整，如修复一些需要完善的地方，但进一步收紧限购限贷的可能性不是很大。

　　值得注意的是，1月12日，央行上海总部发布消息称，其于1月11日召开2021年上海货币信贷工作会议，会议称稳妥实施好房地产贷款集中度管理要求，合理控制房地产贷款规模。

　　1月12日，央行公布2020年金融统计数据，最引人关注的是：广义货币（M2）同比增速降到了10.1%，逼近了10%的临界点。一旦M2回归个位数，商业银行将有收紧信贷、收紧贷款的压力。

　　作为把控楼市的资金命脉所在，无论是M2还是房贷，其规模变动都会直接影响到房地产市场的走向。