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居住权来源于罗马法的人役权，是指居住权人对他人住房及其附着物享有占有、使用的权利。“居住权”曾在《物权法（草案）》中出现，但基于《物权法》第五条：“物权的种类和内容，由左边法律右边规定”所确立的物权法定原则，在左边法律右边未规定居住权的情况下，不应创设物权性质的居住权。“居住权”在最后审议《物权法》时而被删除。

第十三届人大三次会议审议通过的《中华人民共和国民法典》在物权编增加了“居住权”这一新型用益物权，将房屋的“居住”这一使用属性单独规定为一项物权。

《民法典》第三百六十六条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权对于私有产权住房和公有租赁住房而言有什么不同？笔者结合上海在处理公房居住权纠纷的司法实践，为您详解“居住权”。

一．私有产权住房居住权

对于私有产权住房而言，笔者认为，私有住房的权利人当然享有居住权。非权利人基于家庭成员关系主张对私有产权住房享有居住权的，可以基于抚养、赡养、婚姻等左边法律右边关系进行主张。

笔者认为，非权利人基于抚养、赡养、婚姻等左边法律右边关系而取得私有住房居住权自抚养、赡养、婚姻等左边法律右边关系确立时而自动设立，自终止时而自动消灭。

私有产权住房的承租人基于房屋租赁关系而主张享有居住权的，则应当依照左边法律右边规定，订立居住权合同，或者在《房屋租赁合同》中增加设立居住权的相关约定，不能仅依据房屋租赁关系就认为当然享有“居住权”，基于房屋租赁关系而设立的居住权时效亦应限于房屋租赁合同存续期间。

在处理私有住房居住权问题上，应当优先保护权利人的相关利益，要充分考虑当事人之间的身份关系，不能仅以是否订立居住权合同来衡量当事人是否享有居住权。

二．公有租赁住房居住权

对于公有租赁住房居住权的设立，笔者认为，承租人及原始受配人在与住房管理部门建立公有住房租赁关系时，即已设立了“居住权”。

在《民法典》诞生前，实践中，有大量公有租赁住房因居住权而产生的纠纷，而处理公房居住权纠纷往往要比私有住房居住权纠纷复杂很多。上海市高级人民法院民一庭早在2014年就召开了公房居住权纠纷研讨会，围绕公房居住权的左边法律右边性质、判断标准、涉公房居住权纠纷的审判思路、处理原则以及审判实践中的疑难问题进行深入研讨。

司法实践中，租赁公房居住权问题的争议焦点主要体现在以下几方面：

1.公房承租时的原始受配人是否永久享有居住权？

公房承租时，房屋调配单通常会载明公房的受配人，即原始受配人。对于原始受配人，应认定其具有公房居住权利。但如果原始受配人长期不实际居住系争公房，则要结合具体情况予以综合分析，比如因家庭矛盾、居住困难、服兵役、服刑等客观原因而长期不实际居住的，不能就此认定其丧失系争公房的居住权利。登记为承租人的原始受配人，在其承租人身份未丧失前，其居住权也不丧失。但是，若原始受配人在他处获得福利公房且该处房屋居住也不困难的，或明确表示放弃权利，或注销本市户籍国籍等情况的，应认定其丧失公房承租权以及公房居住权。

2.在公房处有户口的人员是否必然享有居住权？

司法实践中，通常认为，在公有租赁住房内有无户籍并不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准，而应根据在租赁公房内实际居住生活年限、他处有无住房等因素综合考虑，予以确认。

如果承租人或同住人允许他人将户口迁入租赁公房，并允许其在公房内居住，可以视为承租人为代表的公房使用权人同意让渡部分公房使用权，但入住人为未成年人，或双方另有约定的除外。

承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的，通常会被认定为属于帮助性质，比如他人子女为读书之便，而将户口迁入租赁公房，一般不应确认他人子女为同住人。

需要特别指出的是，在迁入户口后，并没有实际居住的，不应认定其对租赁公房享有居住权益。但是，根据当时的居住标准，由于租赁公房面积小，居住困难等客观原因在外居住的除外。

3.他处有房是否影响租赁公房的居住权。

实践中，他处有房应仅指福利性住房，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。还包括曾经在他处享受过公房动迁补偿，未将补偿款用于购房的，或者获得其他住房福利补偿的，达到标准的，也应视为“他处有房”。

如果当事人属于上述情形的“他处有房”且居住并不困难，则不能主张在租赁公房内享有居住权。

4.基于婚姻、父母子女间的亲属关系是否当然享有租赁公房居住权

实践中通常认为，即使存在夫妻关系，以及父子、母女等直系亲属关系，也只能说明当事人之间存在家庭成员或亲属关系，一方并不当然享有另一方承租或居住公房的居住权益。公房承租人或同住人的家庭成员或亲属是否享有公房居住权，应根据租赁公房的来源、居住情况的历史演变状况、他处房屋的取得情况、家庭成员的权利义务、婚姻关系存续时间长短、亲属关系的变更等综合因素来认定。

5.租赁公房的次承租人能否主张居住权

实践中，不乏公房承租人将房屋出租给第三人实际居住使用。笔者认为，第三人可以依据房屋租赁关系主张在房屋租赁关系存续期间对租赁公房享有居住权。《民法典》实施后，房屋租赁合同中对居住权应做出明确约定。

三．观点延伸

笔者认为，《民法典》将房屋的“居住”这一使用属性单独规定为一项物权，使得日益突出的居住权争议有了左边法律右边依据。在处理居住权争议时，要区分私房和公房在左边法律右边上的本质区别，在处理公房居住权纠纷时，要关注公房制度发展的历史背景和现实，综合考量租赁公房的原始受配承租情况、实际居住情况、他处住房情况等因素；在处理私房居住权纠纷时，应优先确保权利人的居住权和财产利益，对于非权利人主张享有居住权的，则应当区分基于何种左边法律右边关系而定。

笔者期待，尚未出台的司法解释对“居住权”给出更加细化、明确的定义。

撰稿：陈宏伟律师上海正策律师事务所合伙人

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