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北京房地产“3·17新政”，是近几年全国楼市调控的主要标志，现在已经三年过去了。3月17日，贝壳研究院复盘了这3年政策和市场的互动关系，从而找出了六大规律。其中包括，房地产市场具有较强的韧性、人才政策不会改变市场原有走势等。

规律1：

核心区域的价值难以替代

贝壳研究院指出，调控后城市不同的区域价格出现分化。新区在规划初期房价涨势好，但调控后，投资性需求被遏制，而这些区域发展不充分、配套不完善，并不被自住需求所青睐，房价回调幅度较深。如北京的通州区，调控后3年累计跌幅已经超过20%。

与此相反，城市的核心区域在市场调整期价格下跌幅度相对较小。北京的西城、海淀等配套完善、教育资源优质的区域，房价跌幅相对较小。天津的滨海新区二手房成交均价累计跌幅达22%，而核心的和平区仅8%。

实际上，地段对房地产来说至关重要。无论是房地产开发，还是从居民购房角度而言，选址都非常重要。区位一旦决定，也就决定了其拥有的城市资源的优劣，从而决定了房子的卖点、房价的高低。

规律2：

低品质低价盘抗风险能力差

贝壳研究院指出，在调控后的市场下行期，不同品质住房的价值韧性差异显现出来。低总价盘跌幅更明显，而高总价盘相对更抗跌，甚至逆势上扬。

贝壳研究院统计数据显示，2020年一季度相比2017年一季度，北京300万以下楼盘累计降幅达11.8%，而750万以上的楼盘，累计降幅则为4.6%。上海市场也不例外，300万以下楼盘累计降幅达14.2%，而1000万以上的楼盘，反而上涨了6.2%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，房屋总价与其自身品质及配套品质挂钩，未来，低品质盘价值将受到考验。

规律3：

政策具有连续性和稳定性

贝壳研究院指出，即使调控之下地方政府财政承压，新冠肺炎疫情对市场的冲击很大，但政策没有、未来也不会重走“刺激”的老路。

实际上，2018年下半年开始，重点城市房价普遍开启下跌模式，2018年末2019年初，部分城市调整限价及摇号政策，多个二线城市推出放宽落户及人才引进政策。正当市场以为调控政策要转向时，2019年4月，住建部重申“房住不炒”的定位，对一季度房价、地价波动幅度较大的6城进行预警，5月又对房价涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行预警。市场热度较高的西安、苏州分别于6月、7月升级了限购、限售政策。

2019年下半年以来，全国多地出台了放松特殊群体购房限制及人才引进等政策，但能引起市场大幅波动的利好政策并没有出现。

2020年年初，在新冠肺炎疫情影响下，地方经济发展受挫，一些意欲“救市”的政策如下调购房首付比例、放开商住限购等因与“房住不炒”的总基调不符而未能存续。

那么，地方政府财政紧张是否会导致调控放松？对此，许小乐指出，即便财政压力巨大，但北京的调控政策并没有改变。其他城市的逻辑也是一样，房地产与地方政府财政收入之间的关系正在被淡化，房地产去工具化的意图坚决。

规律4：

房地产市场具有较强的韧性

政策方向始终未变，那么3年调控有没有让市场变得低迷不振、房价大跌？数据显示，我国房地产市场具有较强的韧性。

从价格变化看，2017年上半年密集调控启动后，多数城市的房价到2018年下半年才企稳或下跌。贝壳研究院监测的重点24城房价中，2019年房价较2017年下跌的仅7个，除廊坊和上海的跌幅超过10%，其余城市跌幅在10%以下。调控实现了价格平稳，并没有使价格出现大幅下跌。

尽管全国大范围、大幅度的调控，但市场仍然保持增长态势。2019年全年，住宅成交总面积18.9亿平方米，较2016年增加2%。未来十年，我国仍有约2亿的城镇人口增量，另一方面，当前我国户均住房套数已超过1套，但总量充足难掩结构性短缺，品质时代下，消费者对住得更好更加渴求。

规律5：

人才政策不会改变市场原有走势

人口流动意味着资本流动，意味着创新力、消费力和生命力持续供给城市。记者注意到，2019年，为吸引优质人口，百余城出台了人才政策、超30个城市出台了新的落户政策。其中，成都、重庆、武汉政策力度较大，是人才吸引力最强城市。同时，大部分城市人才引进政策补贴仍旧用于解决住房问题，其中，吉林、厦门、南通等多地开出超百万高补贴，宁波地区人才安家费甚至高达800万元。

那么，人才引进政策是否形成政策利好？贝壳研究院的数据显示，人才引进政策并不能改变市场的原有走势。以天津为例，2018年5月发布的海河英才计划造成了短期市场成交的波动，但对房价几乎没有带来影响。

此外，成都、南京、武汉等城市表现类似，人才政策发布短期内市场成交有所波动，长期回归到调控与需求约束下的常态水平。

规律6：

只宽货币，不松信贷，对市场影响有限

在调控政策中，金融政策威力较大。那么，央行货币宽松是否会带来市场的升温？

对此，许小乐表示，数据显示，只要牢牢控制住信贷政策，比如认房认贷的认定标准，货币宽松也不会对市场造成大的影响。

实际上，2018年以来，央行已累计执行8次降准操作，重点城市房贷利率在2019年以来呈现下行趋势，但二手房成交量并没有因为降准而出现明显波动。

新京报记者张晓兰制图薛慧敏

编辑杨娟娟校对杨许丽

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