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王老太卖了北京的房在河北购房，但其以无处可迁为由拖延7年不将户口迁出，买方张女士诉至法院，要求王老太一次性支付违约金元并另行按照每日一千元标准支付违约金。海淀法院一审判决王老太除一次性支付违约金5万元外，需按每日100元标准支付违约金至户口迁出之日为止。王老太不服提出上诉，近日二审法院维持了原判。

张女士诉称，2013年8月，双方就买卖海淀区某处房屋签订了合同，购房款价格为215万元，房屋上登记有王老太及其配偶的户口，合同约定出卖人应在房屋所有权转移之日起30日内迁出户口，违约则需支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当每日支付全部已付款万分之五的违约金。但自2013年9月王老太具备办理迁出户口条件至今，其一直未予办理。据此，张女士提出上述诉讼请求。

王老太则说，北京无其他房屋可迁入户口，所以不构成违约，且违约金标准过高。

法院审理后认为，双方所签房屋买卖合同合法有效，王老太未依约将户口迁出，但其名下登记有其他房屋，具备迁移户口的客观条件，故其构成违约。就违约金数额，法院根据公平原则、诚实信用原则，综合合同履行情况、当事人过错程度及当事人实际损失情况等综合因素予以判定，最终做出上述判决。

法官指出，办理户口迁出手续是房屋买卖流程中的一个重要组成部分，该事项往往作为合同约定的重要内容，对户口迁出日期、未迁出户口应承担何种违约责任进行约定。

法官提醒，首先，卖方在签约时，应如实告知卖方房屋上户口登记情况，买方也应对该事项进行重点审查。实践中，存在房屋上登记有多户的情形，且存在部分登记人口非卖方家庭人口的情况，导致后续迁出手续办理难度大。其次，对迁出日期或条件进行约定时，卖方应全面评估自身情况，一旦签约，合同约定即生效并有约束力，在条件具备或日期届满时未迁出，卖方即构成违约，需承担相应的违约责任。另外，就违约金的约定，应确定一个合理范围，如约定过高，诉讼中法院一般会进行调整。最后，法官说明，迁出户口事宜并非法院判决可处理的事项，法院一般只能通过判决违约金的方式督促卖方履行合同义务。所以，买卖双方在就房屋买卖签约时，应全面考虑上述内容，审慎做出选择。