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引言：买方经过选房、看房、签约、贷款、过户等一系列繁杂的流程，好不容易买下一套房屋，但往往容易忽略房屋的户口问题。如果买方需要在房屋内落户，在房屋内的其他户口未迁出之前，买方落户将会受到影响。而且房屋内遗留的户口，也会影响房屋的再次转让或者房屋的转让价格。本文通过案例方式阐述应该如何防范，你需要了解一下！

【案情简要】

1、2017年3月10日，张娅莉（买受人）和吴非（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定吴非将位于北京市朝阳区关东店北街某处房屋出售给张娅莉。

2、双方约定吴非应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因吴非自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向张娅莉支付房屋总价款5％的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，吴非应当按日计算向张娅莉支付全部已付款万分之五的违约金。

3、2017年6月29日，张娅莉取得房屋的不动产权证书。2017年9月19日查询发现该房屋中仍有第三人叶某一户未迁出。

4、张娅莉向法院起诉，请求法院判令吴非支付逾期办理户口迁出的违约金29.4万元（房屋总价款的5％计算）；请求法院判令吴非按照415万元的日万分之五的标准支付张娅莉自2017年7月15日起算至实际迁出之日止的违约金。

5、吴非以未迁出的户口系上一手房屋买卖中遗留的户口，并非因其自身原因导致进行抗辩。

【案涉争议】

因第三人户口未迁出，吴非是否应当向张娅莉支付逾期办理户口迁出的违约金？

【法院审判】

北京市朝阳区人民法院一审认为：

关于逾期迁出户口一节，双方均认可涉案房屋内确有一户暂未迁出，吴非以未迁出的户口系上一手房屋买卖中遗留的户口，并非因其自身原因导致进行抗辩。一审法院认为，双方买卖合同中明确约定吴非应在规定时间内将原有户口迁出，不仅仅只是吴非自身的户口迁出，故吴非的抗辩意见一审法院不予采信，吴非应承担逾期迁出户口的违约责任。关于逾期迁出户口的违约责任，吴非称未迁出户口并未给张娅莉造成实际损失，认为违约金标准过高。考虑到张娅莉庭审中未提交证据说明逾期迁出户口给其造成的实际损失，结合不能迁出户口的原因以及现有户籍政策，一审法院对吴非应承担逾期迁出户口的违约责任进行酌减。

一审判决结果：

吴非于判决生效之日起七日内支付张娅莉逾期迁出户口违约金五万元，并按照每年二万元的标准支付张娅莉自二〇一七年七月十五日起至实际迁出户口之日止的违约金。

吴非不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。

北京市第三中级人民法院二审认为：

吴非以未迁出户口系因上一手房屋买卖遗留问题所致，主张其不构成违约。但根据双方在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》中有关户口迁出的相关约定，吴非理应承担户口逾期迁出的违约责任；吴非主张其对涉案房屋遗留他人户口不知情，该抗辩理由不成立，并不能免除其按照约定迁出户口的责任。一审法院根据双方关于违约金的约定，结合案件的实际情况酌定户口迁出违约金数额适当，本院予以维持。

二审判决结果：

驳回上诉，维持原判。

【案例索引】

一审案号：（2017）京0105民初号

二审案号：（2019）京03民终6326号

【评析】

买方经过选房、看房、签约、贷款、过户等一系列繁杂的流程，好不容易买下一套房屋，但往往容易忽略房屋的户口问题。如果买方需要在房屋内落户，在房屋内的其他户口未迁出之前，买方落户将会受到影响。而且房屋内遗留的户口，也会影响房屋的再次转让或者房屋的转让价格。

户口迁出问题涉及户籍管理，属于行政机关管理范围，不属于法院受理民事案件的主管范围。如果买方起诉卖方要求迁出户口的，法院会不予受理或者驳回买方的该诉求，买方无法得到法院的强制执行保护。

因此，当事人需在二手房买卖合同中对户口迁出以及逾期未迁出约定相应的违约金，使该事项产生合同上的约束力。在卖方不按照约定迁出户口时，买方有权按照合同约定要求卖方支付违约金。而合同纠纷属于法院的受案范围，可以得到法院的强制执行保护。

尤其需要注意的是，本案中，二手房买卖合同中不能只约定卖方自身的户口迁出义务，而应约定卖方有义务将房屋内的所有户口全部迁出。正如本案，吴非以未迁出的户口系上一手房屋买卖中遗留的户口，其对涉案房屋遗留他人户口不知情进行抗辩，但正是因为在房屋买卖合同中约定了吴非将房屋内户口迁出的责任，最终法院判决吴非向张娅莉支付违约金。

【本文提示】

本文提示当事人购买二手房时，应特别关注房屋内的户口问题。为将风险防患于未然，本文建议：

1、签订房屋买卖合同前，买方应亲自到房屋所在地派出所户籍科查询调取房屋的户籍状况。如果派出所仅限房屋所有权本人查询调取户籍材料的，买方应要求同卖方一同去派出所查询调取房屋的户籍信息。

2、签订房屋买卖合同时，在合同中约定户口迁移条款，明确约定卖方有义务将房屋内的所有户口全部迁出，并约定具体的迁出时间以及逾期迁出应当支付的违约金数额。

3、留存一部分房款作为卖方迁出户口的保证金，并约定在卖方未迁出户口之前，买方有权拒绝支付该部分房款。

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