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很多时候，我们在购买大房子时，月供不是大问题，但首付是我们面临的最大的瓶颈。

下面这位朋友夫妻的情况是这样的：

男：上海户；女:明年8，9月份可以落户上海。

男方与父母有一套09年买的房子，市值260W，贷款180W。1年期的贷款（这是个坑，在之前的头条消息里讲过了，见附件图片）。

男方父母还有一套上海的使用权房（很可惜不是学区房），市值100W左右。

男方父母：65岁左右。目前上海接力贷依然没有重启，有些可惜。所以在此案例中，用处不太大。

男方名下一套房子：夫妻2个人的名字，目前市值60W，贷款还有160W未还。

家庭年收入：100-200W。

男方目标：

1）小目标，把父母260W的房子卖掉，换一个市区300W的老破小。

2）大目标：买一套1200W的中学学区两房。

我分析如下：

1）260W的房产，转换成300W的房产。

这在财务上是不可饶恕的错误。

原因是：资产扩大40W，但是税费（契税，个税，增值税，中介费）合计近20W。

这是个大坑，所以第一个先把这个计划给排除掉。20W现金换40W贷款，任何有财务技巧的人都不会做的。

2）1200W的房子如何买？

A）一种是短期计划：

先把女方名字给摘出来，1200W首付420W。轻轻松松可以购买。但有2个坏处：

坏处一是：女方这么珍惜的首贷资格没有了，永远没有了。。。。Forever.

坏处二是：1200W的学区房，不会是他们有生之前满意的房子，我可以预见的6-8年内，他们有机会买一套2500-3000W左右的房产。

那个时候，需要7成首付，需要现金大概2000W左右，届时难度剧增。

所以有了方案B）

B）第二种是长期方案：

以这位朋友目前情况，可以搞到现金700W。亲戚朋友拆借500W，全款买一套1200W的房产。短短几个月，就可以还清借款。

这样即保留了女方首房首贷，等孩子高中毕业时，可以轻轻松松买一个DreamHouse。

这就是房产规划的作用，很多朋友糊里糊涂就做错了。

犯的最大的问题是：贷过。

犯的最大的问题是：贷过。

犯的最大的问题是：贷过。

你犯过这样的错误吗？