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相信对于许多人来说，买房都是人生中的头等大事。去年金山的房市可谓彻底火了一把，史无前例的涨幅之下也催生了许多矛盾争执。在交易过程中，找中介、签合同、办贷款等等，买主们每个环节都慎之又慎地考虑，却唯独忽略了户口问题，今天小编就来和大家谈谈。

▼案例1:

张某向陈某购买了一套普通商品房，双方签订了房屋买卖合同。随后张某向陈某支付了全部购房款，陈某也向张某交付了房屋，双方一同办理了过户手续。然而，当张某想将户口迁入时，却发现陈某的户口仍在该套房屋内，遂与陈某沟通，陈某却以自己没有其他房屋可以挂户口为由拒绝迁出。不得已张某起诉至法院要求陈某迁出户口。

▼法官意见：

法院经审理后认为，户籍管理属于行政权力的范畴，由户口所在地公安机关主管，不属于法院民事受案范围，最终裁定驳回张某起诉。

▼法条链接：

1、《中华人民共和国户口登记条例》第三条：户口登记工作，由各级公安机关主管。

2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款：起诉必须符合下列条件：……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

那么，就对这些卖房还附送“小礼物”的人没辙了吗？

非也，买主可以追究其违约责任。

▼案例2：

王某与李某签订购房合同，将王某坐落于蒙山路XX号房屋出售给李某。交易过程中，李某发现房屋中有王某及他人户口，但王某承诺肯定迁走户口。后双方均按约完成了房屋的过户交易手续，李某取得了该房屋的所有权，王某却拒绝迁出户口。李某多次提醒王某，但屡遭谩骂、侮辱，王某甚至拒接电话，采取拖延、躲避、拒不履行合同的方式。为此，李某诉至法院，请求判令王某支付自过户手续完成直至户口迁出之日的合同违约金，按每日150元计算，合计元。

▼法官意见：

法院经审理后认为，李某与王某签订《上海市房地产买卖合同》，其中补充条款（一）约定，若该房地产上有户口，则甲方应于双方办理过户手续前办理完毕原有户口的迁出手续，否则，甲方每逾期一日迁出户口，甲方应按照总房贷款的万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出之日止。

根据合同约定，王某应于双方办理过户手续前办理完原有户口迁出手续，但至今仍未迁出，且涉案房屋的户口并非无他处可迁，故王某理应对其消极履行义务之行为承担违约责任。对于违约金标准，根据已查明的事实，考虑到涉案房屋的总价、户口人数及被告迁出户口的难度等实际情况，法院酌情认定违约金标准按照每日30元计算。最终法院判决王某赔偿李某违约金3000元。

▼法条链接：

《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

法官提示

一套房屋挂有多个人的户口是普遍存在的现实情况，而前房东户口的“驻扎”，则增加了后续诸多风险。因此对于买主而言，必须在交易前充分了解房屋的状况，做好“摸底调查工作”，可以向当地公安机关电话查询房屋内的户口情况等。

如果明知房屋内有户口，则应考量该笔交易的风险性，判断是否继续交易。确要购买，应在合同中明确约定房内现有户口的迁出期限及逾期不迁出的违约责任，也可以约定保留部分尾款作为迁移户口的对价，以此约束卖方尽早迁出户口。

对于卖方而言，应当本着诚实守信的原则，全面、积极地履行合同内容，尽早迁出户口，以避免后续发生不必要的争执。

法官再次提醒大家，买房时千万不要忽视了户口问题，在合同中明确相关违约责任，才能最大程度保障自身利益。

供稿：金山法院