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如何认定共同居住人?

上海市德尚律师事务所合伙人

上海市律师协会不动产征收业务研究委员会常敬泉律师?

一、共同居住人（同住人）

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（71号令）规定：共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

共同居住人的认定需要同时满足以下三个条件：

（1）作出征收决定时，需要在被征收房屋具有常住户口。

（2）除特殊情况外，作出征收决定时应在被征房屋内实际居住一年以上。

（3）作出征收决定时，在本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难。

二、他处有房

⊥1110⊥、《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》

高院解答规定：这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。

⊥1110⊥、《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》

1、【同住人他处有房的认定】2004年《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》指出，作为征收补偿对象的公房同住人，是指在被征收居住房屋处有上海市常住户口，已经实际居住一年以上，且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。如何认定“他处有房”?

关于征收补偿对象的同住人范围仍应按照上述执法意见确定。为鼓励居住困难的人通过自己努力改善居住条件，这里的“其他住房”应限定为福利性质的房屋，公房同住人在他处购买的商品房不属于“他处有房”。

职工向工作单位承租单位职工宿舍，虽然职工与单位之间形成租赁关系，但双方并非基于福利分房形成的公有住房租赁关系。职工一般不办理公房调配手续，也没有取得公房租赁凭证，故一般不应视为“他处有房”。公房同住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。（详见《如何理解公房同住人在“私房征收中享受过托底保障等福利性政策”就属于他处有房？》）（点击阅读）

三、高院解答规定的“视为同住人”标准。

1、具有本市常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住的，即使居住未满一年，也视为同住人。但其在该处取得拆迁已补偿款后，一般无权再主张本市其他公房拆迁补偿款的份额；

2、一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房的居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款；

3、在按拆迁公有居住房屋处有本市常住户口，因家庭矛盾、居住困难等原因在外借房屋住，他处也未取得福利性房屋的；

4、房屋拆迁的，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。

四、高院解答规定下列人员不能被视为同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款：

1、将本来享有的他处公有住房权利（本解答第二条所列的住房困难的情况除外）予以处分，居住在被拆公有居住房屋的；

2、获得单位购房补贴款后已有能力购房而不购房，仍居住在被拆公有居住房屋的共同居住人；

3、已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款。

五、未成年时受配公房的性质

在对公有住房的成年同住人进行认定时，如果该当事人在未成年时曾与其父母共同受配过公房，是否属于“他处有房”？

实践中，有的当事人在未成年时曾与父母共同受配过公有住房（甲房），在成年后又分得另外一套公房（乙房），在确定乙房同住人范围时，该当事人是否会因为曾经受配甲房而被认定为“他处有房”存在一定争议。会议倾向性意见认为，未成年人与父母共同受配公房时，未成年人并非作为独立的民事主体获得住房福利，而是附随于父母的居住利益，故原则上不属于他处有房，不影响其成年后所获得公房在征收时同住人的认定。

六、同住人居住困难的认定标准

公房同住人他处有房但居住困难的，仍属于征收补偿对象。如何认定“居住困难”？

对于“居住困难”的认定，既要尽可能确定统一的标准，又要充分考虑公有住房分配政策的历史沿革。“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。

法定最低标准面积的认定，应按照房屋调配当时的公房政策所规定“居住困难”的面积标准。

七、空挂户口人员的补偿利益

户口空挂在被征收的公有住房的非同住人起诉要求分割征收补偿利益，应如何处理？

空挂户口人员并非公有住房的承租人或者同住人，在被征收房屋既无产权利益，亦无居住利益，一般不属于征收补偿安置对象，原则上不能分得安置房。

如果在征收补偿安置时确实基于户籍因素考虑过该部分人员利益的，可以适当给予货币补偿。补偿款的数额可以参考因人口因素而增加补偿价值予以酌定。

需要注意的是，确定空挂户口人员系配房考虑对象必须有明确依据，不能按政策推定，而应当由征收单位出具加盖公章的情况说明。

八、未成年人是否是共同居住人的问题

关于未成年人是否是共同居住人，是否享有分割公有房屋征收补偿款的权利，法院裁判的观点主要有下列四种。

第一种观点认为，未成年当事人不是共同居住人，无权分割补偿利益。

第二种观点认为，未成年当事人是否认定为共同居住人，应当由未成年人的法定监护人来确定。如果其监护人是共同居住人，那么未成年人也可以认定为共同居住人。如果其监护人不是共同居住人，那么该未成年人当然不能认定为共同居住人。

第三种观点认为，未成年人不是共同居住人，但是对在公房内居住的未成年人实际承担监护义务的人，可以就该房屋的拆迁补偿款适当多分。

第四种观点认为，是否认定为共同居住人应当以左边法律右边规定为准，和年龄无关。只要未成年人符合共同居住人的条件，就应当认定为共同居住人，左边法律右边没有规定未成年人不能认定为共同居住人，不应当剥夺未成年人在房屋征收中的权益。

详见笔者写的《小议公房征收中未成年人的共同居住人资格问题》一文（点击阅读）