导语

　　

临近年底，家有2022、2023年入托入园宝宝的家长，可能规划起升学路线，为了一所好的幼儿园，好的小学、中学，开始考虑起学区房。但在购买学区房时，一定要了解相应的政策，以免入坑。

　　

以下，托幼君就为大家细数可能遇到的“学区房”陷阱，请收好这份避雷指南。

　　

最近，“上海房叔”抛售93套老破小的消息被刷屏，位于上海浦东陆家嘴板块的浦城小区开盘被秒光。

　　

　　

（图片来源：新浪微博）

　　

由此可见，虽然，随着“限价令”的实施，学区房的热度有所下降。但是，上海学区房，尤其在那些家有即将入学的宝贝宝爸宝妈们心里，还是具有一定地位。毕竟身为父母，都想为孩子的将来搏一把。

　　

学区房动辄几百万，千万不要被天花乱坠的信息迷了眼，还是要理性购买，以免遭遇以下陷阱。

　　

1.这类房屋不能落户！

　　

1）商住两用房/公寓

　　

可以居住，但仍为商业性质，只能作为办公场所注册备案，不能迁入户口。

　　

2）原房主户口未迁出

　　

一定要确认户主迁出时间。不少买房人，付钱之后发现原户主未把户口迁出，造成无法落户或耽误了落户时间。

　　

托幼君在此建议，购房时付款不要一步到位，等原户主迁出后再付全款，并将违约金提前写进合同中，切实保护自身利益。

　　

3）房龄老被动迁的房屋

　　

学区房很多都是老破小，但要注意有些二手房已被政府划为拆迁区，这种情况下，这些区域的户籍一般会被冻结，户口不能迁入。

　　

4）共有产权人不未知情

　　

当所购买的学区房存在多个共有人，若部分共有人未经其他共有人同意擅自售卖房屋则为无效。过户时也需所有共有产权人到场签字，否则无法完成过户。

　　

5）房子有抵押情况

　　

买房人需小心防范资金风险。一般来说，在房产证上，有贷款的房屋会有抵押记录，若想上市交易，卖房人需到银行办理解抵押手续后，才可过户，而有些卖房人需借用买房人首付款办理解抵押手续。

　　

若买房人将首付款私下给卖房人，但卖房人并未将钱用于解抵押，将会造成买房人的资金损失。

　　

6）违规建造的房屋&无房产证的房屋

　　

这类房屋往往价格便宜，但未经国家批准，得不到公证，自然无法落户。

　　

以上这些房子均不能落户，即使看似对口，在学区附近，也不具备学区名额。

　　

2.学区已使用！

　　

在购买学区房前，家长必须了解两个概念，“五年一户（针对幼升小）”和“三年一户”（针对幼儿园入园）。

　　

五年一户

　　

在幼升小阶段，对于每套学区房，五年内只可以给1个幼儿提供对口入学的机会（双胞胎、二胎除外）。

　　

2021年确定“五年一户”政策限制的共有10个区，分别是浦东新区、黄浦区、静安区、徐汇区、长宁区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区；今年新增松江区。除此之外，在实际招生时，普陀区、虹口区的部分热门小学也按照五年一户进行。

　　

而在2021年，“五年一户”政策在2021年也不再是小学专利。浦东新区热门的示范园、一级园，甚至一些二级园（如靖海之星幼儿园、冰厂田临港等）都要求“五年一户”。

　　

　　

（图片来源：浦东教育局）

　　

三年一户

　　

指一套住房原则上三年内只安排一名适龄儿童入园，符合政策的二孩除外。

　　

2021年，闵行、崇明、浦东施行“三年一户”政策，对于一套住房，三年内，只能有一个学位一个孩子入园。

　　

　　

（图片来源：闵行教育局）

　　

而部分浦东幼儿园开始实施“五年一户”！

　　

在《浦东新区教育局关于2021年本区学前教育阶段适龄幼儿入园工作的实施意见》中首次提到，在浦东新区，针对部分矛盾突出的幼儿园也要实行“五年一户”。

　　

　　

（图片来源：浦东教育局）

　　

计算方式

　　

“五年一户”和“三年一户”如何计算呢？并非从入手学区房的时间开始算五年，而是从政策实施的当年开始往后算。

　　

举个例子：假设A区是2016年开始实施幼升小“五年一户”限令，那么从2016年开始往后算五年。即使2015年上一住户用过学额了，那么你2016年买房落户进去，并不会影响入学。如果2016年政策实施后用过了入学名额，则下一买家要到2021年才能再次拥有学额。

　　

注：“五年一户”不等同于“满五唯一”！

　　

满五唯一，指的是名下只有一套房子，且产证已满五年，而五年一户，是指五年内，只能有一个幼儿（双胞胎、二胎除外）对口入学。

　　

在此，托幼君建议，购房前，记得向房主确认，三年内或五年内，是否已经有小朋友用过这套房子的学额入读了对口幼儿园或小学。

　　

另外，在购房合同上，附加相应条款，明确相关责任，如卖方故意隐瞒情况而影响买方子女对口入学的，需要承担违约责任和支付赔偿金。

　　

Q

　　

买房前怎么查学位是否被占用？

　　

答：确定学区房是否被占用，除了向房东了解情况，还可通过学校的数据库登记；若查找不到或学校不提供相关信息，还可尝试：

　　

1）让靠谱的房产中介帮忙查找

　　

2）通过街道办查找相关信息

　　

3）通过公安局户籍科，查看近期该户籍地址下有没有适龄儿童户口调入调出。

　　

另外，买房后出租，租户也可能会占用学位。

　　

为保险起见，也可查看房屋出租备案登记。

　　

3.该学校实施派位政策！

　　

为了保持各区域间教育资源的均衡多校划片，通过随机派位，将热门小学、初中分散至各个片区，分配招生名额。未能进入热门学校的学生，就近安排至其他学校入学。这就大大增加了学区房的不确定性。

　　

需注意，2021年，在小升初阶段，上海有6个区的公办初中采用电脑派位招生，其中长宁16所、徐汇11所、静安5所、普陀4所、浦东1所、崇明1所，共计38所。

　　

建议，购房之前，先咨询清楚该学校是否实施派位，以免出现买了对口学区，还是被随机派位到普通学校甚至菜小、菜中的情况。

　　

4.对口地段发生变化！

　　

每年，幼儿园、小学的对口地段都会发生一些微调，通常幅度不大，但也有入手学区房时对口是A幼儿园，等入学时对口的学校就变了的情况。

　　

为了防止入学时学区发生改变，最好提前了解小区周边是否有新开校的计划，小区的学区是否有变化的可能。

　　

Q

　　

开发商宣传某楼盘为名校学区房，该如何辨别？

　　

答：

　　

1）对于已经建成的学校，查看学校官方网站或学校门口招生通告，查看其学区范围是否包含该楼盘即可。

　　

2）对于尚未建成的学校，可请开发商出示与学校的招生协议，并将购房后孩子可上该校作为条款写入合同。