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集体土地入市：房市的一小步农村的一大步

8月28日，国土资源部、住房城乡建设部联合下发通知，决定郑州、北京、上海等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。今后，村镇集体经济组织可以通过自行开发、联营、入股等方式运营集体租赁住房。

集体土地入市，对房价会有多大影响？为什么说其意义远远超出“房地产”？

新政将直接抑制未来房租间接影响城市房价

□东方今报·猛犸新闻

评论员路治欧

中国新媒体联盟房地产领域

首席研究员奚春山

这个七夕，在单身狗们苦思冥想如何对心仪的异性下跪、下手之时，中央部委给他们送来了礼物——集体土地入市试点政策出台。

集体土地入市，入的是租赁市场的“市”。政策旨在郑州等试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房的规则，形成一批可复制、可推广的改革成果。

政策的最大亮点在于，农村集体土地不用经过国家征地环节，可以直接进入房地产租赁市场。说得通俗一些，就是郑州某城中村提供一批住房，让刚入社会的年轻人有个安身立命之所。

这些年房价一路走高，与国有建设用地供应受限从而导致的商品房供给不足，有直接关系。这造成投机需求挤占居住需求，老百姓的居住成本越来越高。

扩大城市国有土地供给以平抑房价会带来不小的潜在金融风险，要做到既保证住房供给又不冲击当前的房价，扩大住房租赁市场的供给成为当前房地产政策的主要思路。但是，租赁市场的房源从哪里来？让一直被抑制用途的集体土地进入租赁市场，便成为神来之笔。

国有建设用地进入市场叫商品房，可购、可租。此次让集体建设用地入市，政策明文规定只能租赁，不许出售。所以，对房价影响不大，但对租房市场影响较大。

以郑州为例，有地产老炮儿算了一笔账，按照现有的房租水平，参照2.32%的租金回报率这一静态数据，在郑州拍卖建房靠租赁收回成本，大概需要43年。而集体建设用地不用经过国家征地环节，直接在上面盖成的房子，如果按现有房租水平，只需要8年就能收回投资。

有媒体只知其一，不知其二，简单地把集体建设用地只有国有建设用地2-3折的地价成本，误读为房价要打2～3折了。这不禁让人哑然失笑。

可以预见的是，伴着大量的集体建设盖成的租赁住房入市，必将带来房租水平的集体下降，也必将引发大量的人放弃当房东。如此一来，抑制炒房客的作用还是有的，对房价的影响只是间接的。

有小伙伴可能会问：租住在这些房子里，和过去住在房租极其便宜的城中村，有啥区别呀？过去住城中村，脏乱差不说，电线私拉乱扯，安全没有保障，而集体租赁住房会统一规划，统一管理，统一相关建设标准，面对的不是单个房东，而是村集体或公司。

过去，全民争着买商品房，不能只怪丈母娘，更要怪租房市场不够完善。未来，要形成“高端有市场，中端有支持，低端有保障”的城市住房体系，集体土地上的租赁住房能起到多大的作用？

我们寄予厚望，也在观望郑州会在哪里建这批租赁住房，毕竟，郑州四环之内已无城中村，这些村的集体土地应该已经被征收个七七八八了吧。

集体用地租赁住房不得以租代售

□东方今报·猛犸新闻

记者肖萌

8月28日，国土资源部官网发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，方案指出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，国土资源部会同住房城乡建设部根据地方自愿，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

北京师范大学教授、省商业经济学会会长宋向清称，此项新政出台，标志着集体建设用地融入土地市场，盘活集体用地，并有着统一城乡建设用地市场的意义。

短期内对郑州楼市方面的影响不大

郑州此次被列入试点，对郑州今后的租赁市场以及房价会有什么影响吗？“郑州楼市具有代表性，目前供求矛盾依然突出，这种情况下如何更好地利用集体土地，发展租赁住房从而服务楼市调控，是意义所在。”宋向清在接受采访时表示，短期内对郑州楼市方面的影响不大。

不少城市一直在探索建设用地建设租赁住房这项工作。2011年起，北京先后在三个区的5个集体建设用地地块，开展了租赁住房项目试点。

据了解，国家一直以来对租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的。《土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

集体用地租赁住房不得以租代售

值得关注的是，郑州三环内曾经的城中村，村民们有在村中集体用地上盖起来五六层的小楼，然后进行租赁，那此现象是不是算超前了文件？

“其实村镇集体经济组织，是可以自行开发运营的，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。”律师李宁东告诉记者，农村集体建设用地分两种，一种是农用地，另一种是包括宅基地、企业用地、公共设施用地、历史固定资产、违法集体建设用地（如小产权房）在内集体建设用地。郑州城中村在集体土地上建设住房进行出租，有的或许是存在的集体经济，但无论何种，都要遵守相关左边法律右边法规，不得以租代售。

集体土地可建租赁房

农民可以长期享受土地红利了

□东方今报·猛犸新闻

首席评论员李长需

看到8月28日公布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，相信不少农民朋友尤其是城市近郊的农民朋友，会有很大期待的。因为该试点方案明确，农村集体土地将不用经过国家征地环节，直接进入市场。

这在以往，是不可想象的。长期以来，除了零星试点，集体土地供应城市住宅都是禁区。即便十八届三中全会后开始的新一轮土地改革试点，也要求集体建设用地不得发展房地产。因为左边法律右边法规对农村集体建设用地进行了严格的限制，《土地管理法》第六十三条原则上禁止了农村集体建设用地使用权进入市场体现其财产性价值的情形，只能眼睁睁地看着自己的土地被国家征收，然后被别人开发谋取更大利益。

但现在，城市住房由政府征地、垄断供应国有土地建设这个套路被打破了。根据试点方案，村镇集体经济组织可以自行开发经营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。

这话的意思就是，农民集体土地，以后并非只有等待征收这条出路了，现在又多了个选择。我自己的地，我可以自己做主，开发建房租赁。别小看了这一点，无论对农村集体经济组织而言，还是对农民个人而言，这意味着可以分享城市化带来的土地增值利益了，可以形成一个长期稳定的收益预期了。

有人预言，大城市郊区农村户口价值将会大增，也将会产生一大批新富阶层。这些农民成为大批租赁住房的股东，将会长期享受土地红利。对于村集体经济组织而言，通过此种模式获得一定的经济效益，可以用于农村的科教文卫等基础设施建设，从而加速当地的经济文化等各项发展，也是一重大利好。这是毋庸讳言的。

此次改革试点最终突破了以往集体建设用地使用时的制度障碍，极大显化了农民土地的市场性价值，让农民充分拥有了土地的财产权，也实现了土地收益的增长。这或正是农村土地改革的重要方向。

从另一方面来说，此方案若能得到推广，也将使得闲置的集体土地得到充分的利用。我们知道，在城乡一体化的进程中，一些农村集体土地处于闲置状态，没有得到充分的利用，造成土地资源的严重浪费。根据国土资源部2013年的初步统计，我国农村存量集体经营性建设用地达到了4200余万亩，如果将其中的一部分拿出来建设租赁房，对集体土地的集约利用，将会起到重大的作用，也能更好地优化配置土地资源。

当然，究竟有多少农民及农村集体经济组织享受这种红利，这个还有待观察。目前，也只是有13个城市进行试点，并且采取政府主导、农民自愿的原则。试点实施后要在2019年11月进行中期评估，并在2020年底前进行总结。这些试点能否大规模推开及供应量多大都没确定，更无法确定以后是否推广。能否推广，这有赖于试点是否能够取得预期的效益。