自1月21日，上海楼市新政后，一系列调控层层加码，涉及限购、个人信贷、增值税、计分制摇号、限售...等各个方面，可谓是“精准调控”，足以看上海对稳定楼市的决心还是相当强的！

　　

从长线看，上海的基本面没有变化，优质人才不断涌入，高新产业持续突破，上海楼市长线健康发展态势不改。

　　

为了让大家更直接了解到上海楼市新政，本文将从如何判断是否限购、限贷、一二手房购房流程等问题为大家汇总最新楼市政策。

　　

首先一图看懂上海1.21楼市政策变化

　　

　　

01

　　

上海限购政策：本地家庭2套，外地家庭1套

　　

限购总体原则：仅指上海的70年产权住宅，全国不同城市房产互不影响。

　　

　　

单身情况分析：

　　

　　

一、单独名下有房，限购。

　　

二、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有不超过2套（含2套），可新购一套住房。

　　

三、单独名下无房，本人和父母在【2011.1.30】之前共有超过3套（含3套），限购

　　

沪籍已婚人士：

　　

　　

一、夫妻双方都是上海户籍

　　

a、夫妻双方在【2011.1.30】之前各自和父母共有不超过2套（含2套）可新购二套住房。

　　

b、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方无房，可新购一套住房。

　　

c、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有1套，可新购一套住房。

　　

d、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有3套，另一方与父母共有2套，可新购一套住房。

　　

e、夫妻一方在【2011.1.30】之前和父母共有超过4套（含4套），限购。

　　

二、夫妻双方有一方是上海户籍，另一方是非上海户籍

　　

a、购买首套房产证可单独上非上海户籍一人，但需提供满5年社保或满5年个税证明。

　　

b、购二套房产证必须上海户籍的人上产证，否则限购。

　　

注：满5年社保或满5年个税是指签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。

　　

外地户籍购房资格：

　　

外地人在上海购房需要什么条件？

　　

1、外地人已婚在上海只能购买1套（商品房）住宅房。

　　

2、非沪籍家庭限购一套上海住宅，但夫妻双方必须至少有一人社保或个税，自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

　　

3、外地人在外地的房产不计算在内，只要上海没有房产就可以购买！

　　

4、居住证满三年（免交房产税）

　　

所需证明：1、身份证2、结婚证3、户口薄4、收入证明5、纳税证明6、居住证

　　

友情提示：满5年社保或满5年个税签合同当月不算，往前推算63个月中社保或个税正常缴纳满60个月。上产证的两个人提供其中一个人的即可。若一个人上产证的，必须提供本人的社保或税单。

　　

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02

　　

上海限贷政策：认房又认贷

　　

限贷总体原则：有贷款记录，再次购房就算“二套”，全国贷款记录联网可查。

　　

2016年11月28日晚九点起，上海楼市重启“认房认贷”新政策，11月29日网签开始执行。

　　

主要要求如下：

　　

1、首套首付比例提升至35%；

　　

2、即使本市无房，只要家庭有过房贷纪录，再次申请住房贷款就算二套贷款。二套贷款购买普宅首付5成、购买非普住宅首付7成；（即认房认贷）

　　

3、公积金贷款可贷额度由余额的40倍降至30倍，补充公积金从20倍降至10倍；

　　

4、家庭有过两次公积金贷款记录则公积金贷款不可用。

　　

　　

03

　　

上海新房购买流程

　　

一.取证

　　

1、新盘取得了盖章生效的《商品房预售许可证》、《准售房源公告及一房一价表》

　　

2、在上海，高层住宅基本结构成型才可以报批预售证。

　　

二.认购

　　

1、认筹意向金费用，一般要求不能超过房源最低房价的20%。

　　

2、支付认筹意向金，才有参与摇号的资格。

　　

3、必须保留银联pos单、收据必须有开发商盖章。

　　

4、认筹早晚不影响摇号概率，所以不用急着排队。

　　

三.审查资料

　　

1、认筹时，购房者提供限购资格审查的材料。

　　

2、认筹结束后，公证处还会再次审核一遍。

　　

3、主要审查资料

　　

（1）购买人身份证、户口本、婚姻证明（结婚证、离婚证及离婚协议）、未成年子女出生证明；

　　

（2）社保证明或纳税证明；（非上海户籍需要提供，上海户籍不需要提供）

　　

（3）购房人及家庭成员名下住房相关资料:购房合同或预告登记或产证等；（只要是购房人名下的产证均需要提供，与父母共有、动拆迁、宅基地）

　　

四.上海新房摇号“计分制”

　　

　　

在家庭结构方面：

　　

在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是包括未成年子女），此项不得分。

　　

在户籍方面：

　　

认购申请时，认购对象为本市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

　　

在名下房产方面：

　　

认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；

　　

认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。

　　

此外需要注意的是；

　　

认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；

　　

承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

　　

在5年内购房记录方面，认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；

　　

认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；

　　

认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

　　

认购对象的社保缴纳月数与社保缴纳系数相乘即为年限分，社会缴纳月数自2003年1月起算。

　　

认购对象为家庭的，按其中社保缴纳月数最高的1名成员计算；

　　

认购对象包括两个及以上家庭的，按其中社保缴纳月数较低的家庭计算。

　　

2021年1月社保缴纳月数上限为18年*12月/年，共计216个月；

　　

2021年2月社保缴纳月数上限为217个月；

　　

2021年3月社保缴纳月数上限为218个月，以此类推。

　　

社保缴纳系数区间为每月0.1至0.24分，按上市项目产品类型、结构确定。

　　

如实填报之后，市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，复查确认每一个购房者的计分，计分审核时间预计10天左右。

　　

摇号根据130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号。

　　

例如：某楼盘将新推600套房源，有认购意向的客户有1000人，那么根据130%的认筹上限计算，只有总分排名前780名(500*130%)的购房人才有资格入场摇号。

　　

如果第780名的分值为20分，则所有20分的购房者都可以参与摇号。

　　

总的来说：

　　

高系数的楼盘倾斜于社保时长更多的人；

　　

低系数的楼盘更利于在沪无房，无购房记录的人

　　

五.摇号开盘

　　

1、上海新盘统一由东方公证处进行电脑摇号排序。

　　

2、根据摇号顺序选房。

　　

3、选好房，签订认购书，将认筹金转为定金，在开发商要求的时间内补首付款、签订贷款合同。

　　

4、没选房，没签订认购书，全额退筹。

　　

5、一般开发商都在30个工作日内退回认筹金。

　　

相关问答：

　　

一.认筹可以授权他人吗？

　　

理论上可以委托，以售楼处为准。

　　

二.如果人数过多，认筹会提前终止吗？

　　

不会。按照公示的时间来进行认筹。

　　

三.可以一家三口分别参与认筹吗？

　　

理论上可以，以售楼处为准！但预售合同上名字和认筹意向书上的名字要保持一致

　　

四.摇号选房现场，能看到实时房源情况吗？

　　

外场看不到，进入内场才能知道。

　　

五.摇号到选房一般间隔多久？

　　

看情况，有马上选房的，也有次日选房的。

　　

六.摇号选房当天因故授权别人，可以吗？

　　

理论上认购书需要本人签字，建议进行公证。

　　

七.开盘后剩下的房源，还需要摇号吗？

　　

不需要摇号，开发商自行安排。

　　

八.摇到号，购房意向书上的名字，可以替换吗？

　　

《摇号规则》明确规定了不可以。

　　

九.已签认购书，贷款没批下来或者没批够怎么办？

　　

1.没批下来，可以换银行。

　　

2.没批够，补房款给开发商。

　　

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04

　　

上海最新落户政策

　　

2020社保缴费上限：元/月

　　

2020社保缴费下限：4927元/月

　　

2020一倍社保缴费基数：9339元/月

　　

居转户

　　

常规的落户条件要求：

　　

1、持有《上海市居住证》满7年；

　　

2、持居住证期间社保累计达到84个月；

　　

3、持证期间依法在本市缴纳所得税；

　　

4、有国家中级职称；

　　

5、无违反计划生育及违法犯罪记录；

　　

　　

留学落户

　　

-一般来说留学500强学校的硕士学制是两年制，必须在国外待满一年365天才可以满足留学落户的条件；

　　

-如果是一年制硕士，出境累计时间不低于半年180天，回来第一份工作在上海，后续起码缴满1倍社保半年以后便可以申请落户。

　　

应届生落户

　　

根据上海市学生事务中心发布的《非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》，应届毕业生达到标准分72分，在规定时间内申请，即可在上海落户。

　　

在沪“世界一流大学建设高校”包括上海交通大学、复旦大学、同济大学、华东师范大学的应届本科毕业生符合基本申报条件即可直接落户。

　　

创新、企业人才落户

　　

1、获得科技企业孵化器或创业投资机构首轮创业投资额1000万元及以上或者累计获得创业投资额2000万元及以上（须资金到位并持续投资满1年）的企业中持股比例不低于10%的创业人才，在企业连续工作满2年的，可以直接申办；

　　

2、在技术转移服务机构中连续从事技术转移和科技成果转化服务满2年，最近3年累计实现5000万元及以上技术交易额（技术合同双方当事人分别不少于5家且不是关联企业，技术合同履行率达到70%及以上）的技术合同第一完成人，可以直接申办；

　　

3、本市创业投资机构的合伙人或副总裁及以上的高级管理人才，已经完成在本市投资累计达到3000万元的，可以直接申办；

　　

4、最近4年内累计36个月在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资3倍且缴纳个人所得税累计达到100万元的企业高级管理、科技和技能人才，可以直接申办；

　　

5、同时符合下列条件的企业家，可以直接申办：

　　

（一）运营本市企业的法定代表人（担任董事长或总经理）或持股不低于10%的创始人；

　　

（二）企业连续3年每年营业收入利润率10%以上，且上年度应纳税额不低于1000万元；或科技企业连续3年每年主营业务收入增长10%以上，且上年度应纳税额不低于1000万元；或企业在上海证券交易所、深圳证券交易所等资本市场挂牌上市；

　　

（三）企业的生产工艺、装备和产品不属于国家和本市规定的限制类、淘汰类目录；

　　

（四）企业无重大违法违规行为和处罚记录,无不良诚信记录。

　　

05

　　

同时，除了新房购房政策有变动，二手房交易也出了新政。

　　

4月1日起，购买二手房时，购房者需要提前出示限购查询结果！

　　

（以前购买二手房，确定购房资格，是在交易中心窗口交易时直接查询。）

　　

政策升级后，购房者需要提前5-10天，到所在区不动产登记中心办理限购查询，拿到查询《结果通知单》后才能网签！

　　

而在此之前，交易双方只要确定交易意向，就可以直接在中介门店网签，提前锁定房源和房价，新政升级后，整个二手房交易周期都将被延长。

　　

　　

注意：

　　

1、客户预留的联系方式必须为手机，买卖合同上预留的也必须一致。

　　

2、所有提交上次的材料必须和原件一致，PDF格式。

　　

3、以上最新交易流程本市4月1日试行。

　　

4、以上流程仅作参考，最终以交易中心为准

　　

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06

　　

其实名下无房的购房人群，提前办理限购查询，这都不算什么事。

　　

政策升级真正影响较大的人群，是名下有房，正打算置换购房者。

　　

如果手中没有多余的房票，就必须先把名下房产过户完毕，新购买房屋才可以网签。

　　

（原本先网签锁定房源，再卖掉手中房子的操作是行不通了！）

　　

可以说先卖再买，或将成为二手房置换的主流（有多余房票在手的列外），整个置换周期，可能要延长3、4个月，甚至更多。

　　

当然，相关新政策新流程的影响将产生置换“连环套”效应，市场的流动性将明显放慢。

　　

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