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摘要：对热衷土地炒作的二级市场“炒家们”而言，顺络电子以83万元/亩拿下了味之素公司闲置十多年的土地，可能不是个“好兆头”。但是，对一心谋求发展的实体企业来说，却是利好消息。

最近，百亿级产业项目顺络电子在松江区顺利落地，这是全国第二例工业用地节余土地分割转让成功案例。而全国首个成功案例――正泰启迪智电港项目，也在上海松江实现。

“通过使用节余土地分割转让的方式，顺络电子在短时间内以83万元/亩（使用期限剩余36年），拿下了味之素公司闲置十多年的土地。在土地二级市场上，至少需要以左边400-右边500万/亩才能拿下土地。在土地一级市场，起码需要一年以上时间。”一手负责该项目的松江经济开发区总经理顾军认为，在上海产业用地逼近“天花板”的形式下，这种创新模式不仅能提高存量土地资源配置效率，还对破解“园中园”管理无序、土地二级市场地价“炒作过热”等问题有帮助，具有复制推广价值。

“节余土地分割转让这种创新模式是在新形势下，对城市土地利用的一种创新。存量产业用地通过要素流动，既提高了单位面积的产出率和经济密度，又降低了企业生产和时间成本，还有利于平衡二级市场的有效供给。同时，这样的制度性创新和基层生动实践，也助力优化上海的营商环境。”上海市社联党组书记、专职副主席权衡说。

百亿级产业项目落地，遇到土地难题

“要不是松江区更看重能持续下蛋的母鸡（实体产业项目），而不是只能一次性消费的公鸡（地产开发项目），我们也拿不到这块土地。”顺络电子公司产业项目相关负责人黄新难掩喜悦。想在“寸土寸金”的上海，以相对低廉的价格，拿下连片的整块产业用地，着实不易。

去年，顺络电子股份有限公司与松江区签署战略合作框架协议。根据战略合作框架协议协议，拟于未来十年内，在松江区投资超过百亿元建设亚太区总部以及先进制造基地，打造长三角地区汽车电子、精细陶瓷、5g通讯以及物联网先进制造领域的新高地。

眼看百亿级的产业项目即将投资落地，但就在“临门一脚”时，出现了波折：顺络电子项目需要足足89亩的整块土地，又要尽快拿地投产，一时间难以满足这样的要求。

“一般情况下，新出让的土地配指标要等上一年半载，才能走完程序。为同时满足企业尽快拿地投产和整块土地出让的要求，我们又一次采用了节余土地分割转让的方式，将味之素公司闲置的89亩节余土地分割转让，推动顺络电子项目投产落地，成为全国第二例节余土地分割成功案例。”松江区服务企业的“金牌店小二”张磊说。

据了解，味之素公司是一家在松江区经营多年的知名日资食品企业。早年间，企业因生产经营需要，在松江经济开发区拿下了178亩土地，但其中89亩土地一直没有开发利用。目前，味之素公司在短期内也没有扩大经营，开发利用闲置土地的打算，因此有意愿将节余的工业用地分割转让，补充公司现金流。

“将顺络电子这样的优质产业项目招进来以后，我们就得想方设法保证它尽快落地，这也是上海速度和营商环境的体现。为此，我们再次研究使用能够大幅缩短土地供给时间的节余土地分割转让模式。”顾军说。

松江区委书记程向民表示，要实现安商，就得有实招。“在产业项目落地过程中，为解决企业困难，我们积极进行节余土地分割转让等创新实践，加快土地二次开发，实现‘架枝结果’。”

探索实践工业用地分割转让这种新模式，并不简单。顺络电子项目已是松江区第二次“操刀”，利用节余土地，进行分割转让。这种模式还改变了一直以来土地出让都需要整块进行，更为人性化。

“不同于常规国有用地收储出让模式，工业用地节余土地分割转让的方式没有先例参照。上海市规划国土资源局曾制定颁布过相关政策，国务院也曾专门发文，鼓励各地试点探索完善这种模式。因此，我们根据文件精神和区域实际情况，小心翼翼地进行摸索，最后制定了《松江区工业用地节余土地分割转让暂行办法（试行）》。”松江区土地储备中心收购储备科科长徐军校说。

《松江区工业用地节余土地分割转让暂行办法（试行）》中显示，节余土地分割转让是通过出让、依法登记取得房地产权证书的工业用地，在满足原土地权利人自身需要后节余的尚未开发的土地，在不改变土地用途的情况下，原土地权利人可向所在地镇、街道、开发区申请节余工业用地分割转让。

为破解低产出“园中园”问题，打开了思路

工业用地节余土地分割转让，首个“吃螃蟹”的正泰电气公司早在多年前便落户上海松江，是国内工业电器和新能源领域的领军企业。因为起步早，其时上海郊区产业用地也远没有达到瓶颈，因此正泰电气公司曾多次大手笔拿地，仅闲置土地就近千亩。

多年来，这近千亩闲置土地如何处理？与诸多企业相似，正泰电气也选择做起了“园中园”生意，招企业入驻，自身兼职园区管理。但作为电气领域的头部公司，园区管理不是正泰电气所长，早有意通过处理闲置土地资源，引进战略合作伙伴，“甩掉包袱”实现共赢。

此时，依托清华大学，园区运营领域的“大牛”启迪控股落户松江。在上海产业用地“天花板”的情况下，虽然启迪控股手握大量优质企业资源，但却只能困居在66亩的“鸽子笼”中，不能施展拳脚。

“2017年，在松江区政府的牵桥搭线下，正泰电气与启迪控股达成了共识，联合开发正泰启迪智电港项目：正泰电气公司依靠在电气和新能源领域的产业链优势，拿出位于松江经济技术开发区的1350亩土地进行节余土地分割转让；启迪则综合运用其清华背景资源、多元产业领域和开发运营经验，出资拿下土地共同开发。”正泰启迪智电港项目的开发报建经理王景仁说，目前项目即将竣工，已有一批智能电网、智能电气相关产业集群入驻，并将正泰公司现有工厂局部改造为智能工厂示范区。

在上海全市范围内，一些低产出的“园中园”、“厂中厂”都存在产业混乱、管理缺位、层层转租现象严重等问题。部分“园中园”和企业纯粹以做“二房东”赚取租金为目的，拿到地后再提价投入租赁市场赚快钱。更为严重的是，从二房东那里获得用地的企业往往是不符合产业导向、效益差的企业，影响区域经济发展。

“在没有节余土地分割转让模式前，很多的闲置用地要么空着、要么没有规划的乱建。因为没有一个公平公开的交易市场，只能通过私下交易，对园区的产业把控带来未知风险，也造成了交易环节的税费流失。此外，私下交易还无形中推高土地价格，间接增加了实体企业的制造成本。”顾军说。

通过节余土地分割转让模式完成的正泰启迪智电港项目和顺络电子项目，为上海市镇街道层级改造落后“园中园”提供了范本，打开了思路。

平抑土地二级市场“虚火”，有助于土地高质量利用

顺络电子顺利拿地投产这件事对土地二级市场来说，犹如向平静的湖面投下了一块石子，激起一池涟漪。

长期以来，以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场经常处于自发分散状态，存在着交易规则不健全、交易信息不对称等问题，热衷于“击鼓传花”式的土地炒作，导致产业用地“虚火旺”，价格居高不下。

经常与土地二级市场打交道的王景仁直言不讳地说，目前二级市场“炒作”氛围浓，仍有不少“钻政策空子”赚钱的路子。“二级土地市场由于缺乏监管和约束，一直处于‘野蛮生长’状态。比如同样的产业类用地，在一级市场卖价是100万元每亩，到了二级市场翻数倍至四五百万元，愿意接盘者仍大有人在，原因何在？就在于这些在二级市场拍到土地的人打擦边球，美其名为建造研发楼宇，实质却进行商务办公楼宇开发和租赁。与产业用地相比，商办用地起拍价就在500万以上，成交价过千万是司空见惯的。”

在土地二级市场中，产业用地因价格过高，远超出一般性实体企业能够承受的拿地成本，从而导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，打击实体企业积极性，难以满足经济高质量发展的需要。

因此，对热衷土地炒作的二级市场“炒家们”而言，顺络电子以83万元/亩（使用期限剩余36年）拿下了味之素公司闲置十多年的土地，可能不是个“好兆头”。

但是，对一心谋求发展的实体企业来说，却是利好消息。从顺络电子这个产业项目产生的效益来看，这种新的产业用地转让模式，确实实现了多赢：顺络电子公司成功以新出让区域产业类用地价格，拿下89亩整块土地，并得以迅速开工投产；味之素公司将原本闲置的工业用地出让，既盘活了存量资产，又获得了土地升值的收益，对企业现金流形成有益补充；政府则盘活了存量闲置土地，实现了土地资源的优化配置和节约集约利用，并让大型产业项目得以顺利落地。

“目前上海土地二级市场‘过热’除了炒作因素以外，还在于供求不平衡。于上海而言，一旦推广复制节余土地分割转让模式，就会有大量存量土地再次流通利用，缓解供求失衡的现状，从而降低地价。”权衡说。

专家指出，一直以来，土地二级市场的发展都滞后于经济社会发展。随着土地资源约束的驱紧和经济发展转型的深入，需要更多诸如节余土地分割转让这样的基层实践创新，才能发挥好二级市场对土地资源的优化配置作用，促进土地利用由外延式粗放扩张向内涵式集约发展转变，促进经济社会高质量发展。

姜辉辉张哲伦蔡斌摄企业供图、松江区供图来源:上观新闻

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