目前已签合同，正在装修。

　　

更新

　　

目前已接到天投集团电话，通知本月28日签订正式合同。

　　

租金为：每平15元，我意向房源157平米，月租金2355。按照60平75折优惠后为2130元。（优惠的225需要自行另外申请）。这个租金和销售小哥最开始和我说的五六千差距极大，就我而言，我是能够接受的。

　　

而且这个价格我认为天投集团也是拿出了诚意的。

　　

支付方式：年付，押金一年。也就是我第一次签合同需要支付元。

　　

我简单做了个折现：

　　

购买模式下：*85%*60+*97=

　　

先租后售模式下。

　　

按照6%的银行贷款利率作为折现系数的利率。

　　

那么：

　　

（一）租金折现每月租金2130元，年，简单折现元。

　　

（二）五年后到期购买价格

　　

按照房价每年7%的涨幅计算：

　　

五年后价格：*60+*97*1.07（5次方）=按照6%的资金收益选择复利现值系数。折现到现在：*0.74=+=大约在

　　

也就是说：如果自己理财能够保证6%的收益，那么未来5年只要房价年涨幅控制在7%以内，那么先租后售就比直接沟通更划算。

　　

更新：销售小哥微信通知。天府公园未来城购房的12月15-17号交房，租房的先不交，等通知。

　　

封面为天府公园未来城2021年3月份建设实图。

　　

成都人才公寓进展较快，市场反应三七开，骂的居多，作为觊觎人才公寓较早的一批，小弟现将自己从申请人才资格到签订租赁意向协议整个过程中遇到的坑、困扰等种种略作记录，供大家参考。

　　

一、人才公寓基本情况

　　

人才公寓，首先只是名字叫做公寓，实际上是住宅，和房地产开发商售卖的公寓有着本质不同。这一点很重要，因为住宅和公寓的产权不一样，水电气价格不一样，还未必能够落户，直接影响子女教育。

　　

相较商业开发住宅。人才公寓有以下几个优势：

　　

一是不用摇号。至少从目前看来，每个楼盘报名人数都没有超过楼盘房源供应数，即使是目前公认最好的锦江区锦城峰荟人才公寓报名人数也才407名，但供应量有1468套。购房人更多的面对户型、楼层的竞争。以天府公园未来城为例，人才公寓一期准现房400多套只有300多人认购，市场化二期期房，目前已破认购三倍。

　　

二是可以租赁。目前上市的人才公寓中，只有成都市高新区熙悦府选择只售不租，绝大部分都是可租可售。这对于部分没有首付的购房人算是利好，而且大部分人才公寓都是精装修上市，装修质量暂且不论，但至少拎包入住。

　　

三是价格优惠15%。按照政策，不同类别人才可以享受不同面积的价格优惠。但大部分人才都是D类韭菜，只有60平的优惠。虽然说部分人才公寓价格虚高，但也有一部分存在剪刀差，比如锦江区锦城峰荟、天府公园未来城。人才公寓可以在剪刀差的基础上再享有60平的八五折，算下来也有十几万。

　　

四是不受社保年限及户口限制。目前成都买房有户口和社保的要求，外地人难以直接买房，人才公寓留了一个口子，即使不是成都户口，或者没有户口且社保仅仅购买1个月，只要符合以下三个条件，即可以直接购房：第一大成都范围内无房。第二，全国范围内无社保（因为没办法同时购买两份社保）。第三：社保缴存地和公司注册地在申请人才资格同一个区县。

　　

说完优势，人才公寓的劣势也是显而易见的：

　　

一是位置坑爹。金牛区、武侯区简直不想说，周边配套没有也就算了，学区更是尼玛的天坑，感觉就是把购房者拉去支援北大荒，更可气的是，支援北大荒还没有在价格上体现诚意，可见地方政府很多时候是没有底线的。

　　

二是价格坑爹。这不得不提到高新区熙悦府，简直是人才公寓的渣滓，只售不租也就算了，户型还大的一B。小弟觉得高新区是按照浦东新区的标准在确定售价，至少没有考虑过贫穷的我，市场也是骂声一片。

　　

三是装修坑爹。这并不绝对，要看楼盘开发商的诚意，小弟观察过，兴城人居开发的楼盘普遍都还可以，但是其他区县平台公司自己开发的楼盘就不好说了，感觉就是个草台班子，架不起大势，与其在装修上被区县平台公司薅羊毛，还不去直接买清水房。

　　

四是存在严重不确定性。选择直接购房的没有这个困扰，但选择租赁的就不会了，目前选择租赁后，只是签订意向合同，租金及租赁期满后的售价待后期参照周边市场价约定，这句话水比太平洋还多。

　　

小弟在锦江区锦城峰荟人才公寓刚刚上市的时候，参加过成都市市长组织召开的人才公寓专题会，对于市面上群众表示的人才公寓定价过高等问题，住建局、平台公司纷纷喊冤，表示确实是参照周边市场定价，但他妈的一问参照周边那些楼盘，全部参照的最高的那些。大领导还是比较亲民，表示：你们几个老几还是要参照周边楼盘的平均价，莫只看到最高的几个来平均。

　　

但事实证明大领导的话点用都没得。这些企业还是该咋个整，就咋个整。基于这个事情，小弟对说的“后期参照周边市场价约定”一点信心都没得，鬼晓得这几爷子要做出啥子事情。这一点在小弟本人购买的过程中也得到了印证。

　　

以下是小弟本人的购租之旅，供大家参考。

　　

二、还没有结束的人才公寓租购之旅

　　

（一）资格申请

　　

小弟对成都人才公寓建设工作比较熟悉，拿到人才公寓的资格也比较早。我第一次拿到人才公寓资格是2018年5月，估计那个时候很多同学都还没听说过这个政策。

　　

当时成都市人才安居服务网（网站都还不稳定，时而正常，时而奔溃。按照网站要求，小弟提交了如下资料：

　　

1.身份证

　　

2.单位盖章的统一社会信用代码证（复印件找单位行政或人事）

　　

3.单位盖章的《成都市人才安居申请表》（自行下载）

　　

4.研究生学位、学历证书，学信网查询凭证

　　

5.劳动合同

　　

全部手机拍照上传。当时的网站和现在不同，能够看到每个人的申请信息（名字、身份证有**号）、单位那些。小弟申请的时候，全市通过的资格一共只有2700多人。现在网站改版后，已经看不到所有人的目录了。

　　

申请后就等住建、人社挨个审批，小弟第一次获得人才公寓资格耗时约30天。当时公告说的人才资格有效期一年，还很担心过期，但后面因为成都人才公寓一直没有项目推出，如果一年就过期，对2017.2018申请资格的人不公平，就又出台政策表示资格长期有效。

　　

后来，因为工作变动，小弟社保缴纳地和公司注册地变到了天府新区，高新区人才公寓资格只能作废。但作废必须自己到原来申请资格的区住建部门申请。比如我，当时就到高新区办事服务中心，带着一张身份证，工作人员让手写了一封放弃人才资格申请书（有模板），就直接在后台取消了。

　　

但注销资格必须要本人带身份证前去，其他方式不行。

　　

第二次拿的是天府新区的人才资格，这个时候，已经是2020年5月了。按照天府新区的数据，人才落户政策实行以来，有近七万的高端人才落户天府新区，小弟当时心里面哇凉哇凉的，觉得按照这个计算，就算天府新区公布了人才公寓，我的位次也排到很后面去了。

　　

但后面发现是我想多了，天府新区落户的人不少，但申请人才资格的人并不多。

　　

第二次获得人才资格的周期也是30天左右。看来这是比较正常的审核时间。

　　

如果想加快进度，小弟个人认为有三个办法：

　　

第一，直接打电话到当前审核的部门询问，但效果一般，人家一般都会敷衍你。

　　

第二，到人民网留言平台、问政四川留言抱怨自己审核慢，一般7天内就会有工作人员联系你，这时相对占有主动权，对方也会尽快给你审核通过。

　　

第三，就是在某个项目公布前，住建、人社部门会对所在辖区的人才集中审核，这个时候审核速度也很快，但这个时候报名人数也是最多的，遇到爆款项目，可能顺序就会很靠后。

　　

这一阶段的注意主要有两点：

　　

第一，如果有意愿购买人才公寓，提前申请人才资格。毕竟申请了就算不买也没有影响，想买的时候顺序靠前。

　　

第二，如果还没毕业，或者社保还没有再成都，可以预申请。相当于提前排号，这是最近成都刚刚出的政策。估计是购买人才公寓的人太少了，所以政府也提前网点人。预申请的流程，可以自行百度，规则都说的很清楚。

　　

（二）漫长的项目等待期

　　

从获得人才公寓资格开始，小弟就开始了漫长的等待期。在拥有高新区人才公寓资格的时候，天天守望，但最后出的熙悦府简直是天坑，价格贵的一B不说，还只售不租。

　　

从2018年5月到2020年5月，反正这两年时间我是没有等到高新区的人才公寓。

　　

天府新区的人才公寓，最开始的信息也特别少，小弟只能经常关注人民网留言板块是政府规划，看能不能搞到更多的信息。最开始天府公园未来城还没落地，说的首个推出的项目万安人才公寓。

　　

那个地方我实地去看过，楼盘很小，周边环境也比较扎心，至少和天府公园未来城比起来差一些。后来，不晓得为啥，天府新区决定把万安人才公寓定位为长租公寓。

　　

小弟当时心凉如雪，想他吗的究竟什么时候是个头啊！

　　

幸好，天府公园未来城出了正式公告，成为了人才公寓。

　　

这是利好消息，某种程度上讲，天府公园未来城是成都人才公寓的第二个高峰，虽然比不上恒仁滨河湾、万科公园5号这些配套、品质、性价比均出众的楼盘，但和周边小区也有一点剪刀差，算是人才公寓60平米的八五折，剪刀差就更大点。

　　

天府公园未来城项目的优点和缺点，小弟不是专业人士，仅就个人层面讲讲自己的看法。

　　

优点一：可租可售。至少给了我希望。因为受四川二十四条的限制，小弟成都购房至少要七成首付，天府公园未来城户型面积大，最便宜的也要两百多万，实在是凑不出这么多钱，只能选择先租后买。

　　

优点二：户型面积比较大。现在成都的购房政策对改善购房很不友好，换房成本极高，如果能够一次到位，后期也不用换房。

　　

优点三：准现房。意向合同和租售公告都表示2021年底交房，且最低装修公司打电话表示可能提前交房。比起恒大天府半岛、万科天府公园2023年交房好一些。

　　

缺点一：不确定性大。销售小哥一直营销我。表示租不划算，首先租金可能会非常高，未来有可能在五千到六千一个月。其次租赁期间装修有很多阻碍。再次租赁期满，只能享受60平的当前价格，其他价格必须以当时的市场价购买，他信誓旦旦的表示，五年后至少3万。

　　

我个人评估了下：成华区人才公寓精装修59平租金1840，就算优惠25%也在1400，以天投的尿性，最后清水租金真的有可能定出30+每平米。

　　

按照，成都市人才公寓管理办法要求，各区市县都要出自己的实施细则，双流武侯锦江成华等都出了，目前双流人才公寓政策最友好，租金标准內补贴50%，同时定了上限，不管房子多大，最多只收120平米的租金，天府新区我认为绝对不可能照此看齐。

　　

缺点二：清水房。对购买的小伙伴是利好，对我就是利空。我如果装修，基本就被绑死，五年之后不买的话损失成本太高，买的话不确定性又大，万一天投五年后按照同期精装修确定出售价格，自己也是板上鱼肉，无法反抗。

　　

但思来想去，我还是决定先选一套，反正自己排位靠前，先去选一个自己喜欢的户型再说，如果到时给我核定的租金太高，大不了不租。

　　

（三）现场登记

　　

现场登记，非常简单，就是带着相关资料。具体目录在销售小哥会提前给你电话，加你微信，给你说明要带的资料，不要图省事，必须全部带齐。当时小弟去登记的时候就忘了结婚证，销售小哥虽然同意我先登记，但后期还是不停催我补交资料，还是多跑了一趟。

　　

登记后，销售小哥们就建了一个微信群，将登记符合资格的人全部拉进来。这时候，小弟才发现，原来我2020年5月的资格已经是很早的了。在我前面，只有十几个C类人才，然后就是三十多个D类人才。

　　

当然，整个报名的总数也不是太多，据销售小哥透露，总数估计在300左右。但天府公园未来城提供的房源一共有400多套，所以大家都可以买得到，只是户型存在竞争。从这个角度上讲，人才公寓还是比较香的。至少和未来城二期市场化购买的比，不用去进行摇号竞争。

　　

微信群里面，准业主们讨论的还是比较热烈，就算不发言，也可以了解到各个户型的优劣势，周边小区的环境、贷款政策等等。

　　

小弟这种只能租的不敢发言，群里有个老哥说自己要租，也没有谁响应，颇为惨淡。

　　

（四）现场看房

　　

按照公告，销售小哥预约我们现场看房。

　　

因为排位比较靠前，我们是第一批去看房的，受疫情影响，不能大规模集聚，一家人只能去两个。

　　

现场一共分为四个户型：138、140、157、182。其中138是跃层，有6米挑高，如果自己镇楼，可以变两层。这种户型在非公寓的成都市场确实比较少见，但个人感觉户型比较狭长。

　　

其他户型各有优劣，小弟不是专业的，在此就不讨论。

　　

看房过程中，有个不好的地方，就是不准我们拍照。这就很坑爹了，第一次去看房后，发现很多问题没有看细，手机也没有照片回味，想再去看销售小哥又不准了。

　　

（五）现场选房

　　

现场选房的时候，由于疫情，所以分号段，小弟排位很靠前，所以在最早的几批。

　　

选房的时候跟普通商品房很类似，有人在前面喊号，然后每次放五个人进去二楼。

　　

二楼分成了几个房间，排队的房间有个大牌子，写着所有房间的号牌，被人选掉后就做个标记。我选的时候还很早，意向房源没有任何竞争。

　　

选好后，就跟着填资料，做公证，我们租房的和购买的略有不同。购房的现场签协议，然后交定金。我们就很简单，只是签订了意向协议，然后就到队伍最后交资料走人。

　　

　　

　　

　　

总体而言，租房的人还是很少，350多人中只有5人选择租房。而且相对于买房，销售客服对租房客户的态度确实要差一些。不说态度一百八十度转变，但也真的觉得你是脑壳有包，基本也不得管你。

　　

就小弟个人而言，天府公园未来城最大的困难还是清水房，自己装修风险太大，不装修，又没办法住。

　　

有个半友好的消息，成都市要出房价指导价，一般而言，这个价格都会比市价低，天投是政府企业，租满五年后的价格会不会就按照指导价卖？但这只是最好的奢望，第一天投是企业，一切向钱看，第二五年后的政策鬼知道会变成什么样。

　　

下面是天府公园未来城建设的一些图片。