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《民法典》今年生效，居住权是个大杀器。一旦设立，紧紧附在房子上面，除非登记期满，或者人死，只要居住权人不同意，不得解除。

影响最大的，一是银行，二是买房人。

前期产调不是不可以做，显示清清白白。但抵押登记了，网签备案了，房主随后设一个居住权，怎么办？

本来指望不动产登记的环节把关。比如已经有抵押了，或者已经办理网签了，如果没有银行同意或者买家同意，不能登记居住权。

如今，不动产登记细则也出台了，还是无解。

只有一条：2021年1月1日前已经设立抵押登记的，抵押期间申请居住权登记的，需要抵押权人同意。

“11.1.4不动产登记簿有抵押权记载的房地产申请居住权登记的特殊规定在2021年1月1日前已设立抵押权的房地产，抵押期间，申请居住权登记的，申请人还需提交抵押权人同意的书面材料。”

那么反过来说呢？2021年1月1日之后就不再需要抵押权人同意了呗。

深坑呀！

连银行这种大机构都没给面子，更别提单个小买家了。如果没有特殊规定，网签后房子上设个居住权完全可能啊。以前就有网签后房子被抵押出去的案例。

以前房东签了合同要反悔，买家还可以起诉强制交房。但有了居住权呢？买的房子必须给别人住，只能弃了呀。

有朋友问：不可以起诉居住权设立无效吗？

理论上应该支持，但现在没有左边法律右边依据。《民法典》就是最大的法，《民法典》都没说这种情况怎么办，法官能怎么判呢？

本律师绞尽脑汁，想到唯一的出路，或许就是签约的时候让房东给自己设一个居住权，期限匹配买房周期，比如说3-6个月。这样房东也不用担心买家挂着名甩不掉。

但是，房东买不买账，可就不好说喽。