2023-07-290次浏览来源：网络
一、引言 上海市征收政策规定，公有房屋征收补偿利益归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人（简称“同住人”）是影响公房征收补偿利益分配的重要因素。满足何种条件的人才能够以同住的身份获得公房征收补偿利益，也成为许多公房承租居民所关注的头等大事。本文拟探究实务中对同住人的认定准则，帮助读者了解上海地区公房征收的被安置人范围。 二、征收政策中对同住人的定义 《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（简称“《实施细则》”）第51条释明了同住人一词的基本含义，具体规定为： “共同居住人，是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。” 另外，上海市高级人民法院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》（沪高法民一〔2004〕3号，简称“《高院解答》”）也曾对同住人的认定条件作出解释，并在目前部分生效裁判的论证思路中得以体现，后文亦将涉及。 三、共同居住人的认定细则 根据政策规定，认定同住人的标准时间点是“房屋征收决定作出时”。具体的认定日期，应当以征收基地所在区（县）人民政府作出相应《房屋征收决定》之日为准。在该时点下，满足《实施细则》所列条件的，即为公有房屋的共同居住人，有权与公房承租人共有被征收房屋的征收补偿利益。 《实施细则》中，同住人身份应当满足的条件应当包括：? （一）在被征收房屋处具有常住户口 1.基本要求 同住人身份的最基本要求便是权利人的户口应当登记在被征收房屋内。但应当注意的是，同住人迁入被征收房屋的时间应当在征收基地冻结户口迁入迁出行为之前。基于公平公开阳光征收的原则，征收基地一般会作出《不得实施相关行为的公告》，公告内容列举了多种禁止性行为，包括建立新的共有房屋租赁关系、房屋转让、赠与等内容。“迁入户口或者分户”亦被列为不得实施的行为，以防止他人恶意骗取征收补偿费用。 2.例外情况 同住人的户口可以和公房承租人共为一户，也可以是同一房屋的分户户口。若居住在被征收公房内却无户口的，一般而言无法被认定为同住人。不过，《高院解答》第5条对同住人户口要求规定了两种例外情形，具体内容及司法实践案例如下，可供参考： （1）情形一：无上海市户籍但因结婚居住在被征收公房满五年。 关联法条：《高院解答》第5条 “有下列情形之一的人，也视为同住人：…2.一般情况下，在本市无常住户口，至拆迁许可证核发之日，因结婚而在被拆迁公有住房内居住满五年的，也视为同住人，可以分得拆迁补偿款。” 关联案例：（2019）沪02民终6719号二审民事判决书 法院认为： “本案中，A系户籍在册人员，屋内实际居住，未取得福利分房，应为本案同住人，有权取得相应征收补偿。B虽在本市无常住户口，但考虑到其自2000年与A结婚后在系争房屋内实际居住已满五年，故亦应视为同住人，有权分得相应征收补偿。” 裁判结果： “上海市静安区康定路XXX弄XXX号邱某（亡）房屋征收补偿利益中，A、B可分得征收补偿款XXX元。”? （2）情形二：特殊原因迁出被征收公房 关联法条：《高院解答》第5条 “有下列情形之一的人，也视为同住人：…4.房屋拆迁时，因在服兵役、读大学、服刑等原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋，且在本市他处也没有福利性房屋的。” 关联案例：（2016）沪02民终6511号二审民事判决书 法院认为： “本案中，蒋某及贺某乙原户籍在系争房屋中，后因入伍及考入军校等原因将户籍迁出，蒋某虽在部队获得营房，但该营房为租赁性质，不属于福利分房，故蒋某及贺某乙均为安置人员。” 裁判结果： “上海市鲁建路XXXX弄X栋XX号XXX室房屋产权归蒋某所有，蒋某应向贺某支付房屋差价款人民币XXX元；上海市某某房屋征收服务事务所有限公司、上海某某房地产开发有限公司在蒋某向贺某支付上述款项后三十日内协助蒋某办理相关产权过户手续，因过户产生的税、费均有蒋某按规定承担。”? （二）实际居住生活一年以上（特殊情况除外） 根据政策规定，只有在被征收房屋实际居住生活满一年的户籍在册人员才能够被认定为同住人。 这一要求截断了空挂户口人员被认定为同住人的途径，也体现了征收政策实事求是的原则。根据上海市高级人民法院《关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民〔2020〕4号，简称“《会议纪要》”），虽然空挂户口人员并非同住人，但征收补偿安置时仍可基于户籍因素给予空挂户口人员适当的货币补偿。 1.特殊情况下的认定标准 实践中，出于现实考虑，被征收公房环境较差，部分未实际居住满一年的特殊情况依旧能被认定为同住人，包括： （1）因结婚而在被征收公房内居住的本市户籍人员，即使居住未满一年，且未在本市享受过征收利益的，也视为同住人。 （2）因家庭矛盾、居住困难等原因，户籍在册人员在外借房居住，并无他处福利性房屋的，也视为同住人。 2.实务中对认定一年时长问题的争议 由于被征收公房的使用年数基本都已满数十年，屋内户口的迁入迁出记录均较为复杂。在被征收公房的共有纠纷中，同住人身份待认定人员的实际居住时长是否满一年，通常是案件的争议焦点。而满一年的要求是“连续满一年”还是“累计满一年”，法规政策并未作出相应规定。 经对上海地区被征收公房共有纠纷的案例检索发现，法院并未对“实际居住满一年”要求连续满一年还是累计满一年进行认定。笔者认为，这种拒绝一刀切的认定思路，是出于房屋征收所涉及的家庭伦理性考虑。并且加之现今人口流动性较强，家庭结构多元化，是否累计或者连续居住满一年并不能够成为认定个人实际居住某房屋的评判标准，而应当依据不同情形判断被认定对象的生活居住情况与实际居住事实。 当然，另有普遍发生的情况是，某一家庭成员在居住多年后户口曾迁出被征收公房，又于多年后因离婚或者其他原因迁回，利益相关方对于多次迁出迁入后的实际居住时长认定持不同态度。一方认为：虽有多次户口变更，但累计居住超过一年的，亦属于同住人；另一方认为：最后一次迁回户口后，应视为独立且唯一认定同住人的时间段，应判断该段时间内的居住情况，从而认定同住人。 笔者更倾向于后一种观点：同一人多次户口迁移的，最后一次户口迁回后应重新认定居住时长，以认定同住人身份。原因在于：判断同住人的前提为户口在系争房屋处，然后计算居住年限，所为的累计计算亦应为户口在系争房屋处，而实际居住断断续续情形的累计计算，如户口迁出，则前面的实际居住情况则应清零，且户口迁出情形的实际居住不能作为有效的居住时间计算。? （三）在上海市无其他住房或者虽然有其他住房但居住困难 同住人身份认定的最后一个条件是“无其他住房或者虽然有其他住房但居住困难”。根据《高院解答》和《会议纪要》，为鼓励居住困难的居民通过自己的努力改善居住条件，“其他住房”应当属于福利性质的房屋。换言之，他处购买的商品房不属于“其他住房”，居民不会因为购买商品房而丧失同住人身份。 1.“其他住房”的认定范围 根据《高院解答》第3条，“其他住房”的认定范围包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。 具体认定标准应当根据实际取得房屋的来源及政策进行判断。 2.“居住困难”的认定标准 根据《会议纪要》的说明，“居住困难”是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。而所谓“法定最低标准面积”，则应以“房屋调配当时的公房政策所规定的面积标准”为准。由于居住困难的标准根据各区的政策存在差异，被征收居民可以通过查阅所在征收基地的居困认定政策进行判断。? 关联案例：（2015）闸民三（民）初字第2424号一审民事判决书 法院认为： “本院认为，根据相关规定，共同居住人是指作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。系争房屋…原告及四被告户籍在册，…根据原、被告提供的证据及陈述，本院认定原告史某A与史某B曾在系争房屋内居住，故原告史某A与史某B有权就系争房屋的补偿利益进行主张。原告虽在上世纪八十年代与父母增配获得本市上南四村XXX号XXX室房屋一套，但该房面积仅为15.4平方米，属居住困难，故不影响原告享有本次征收的安置利益。” 裁判结果： “被告史某C应于本判决生效之日起三日内给付原告史某A安置补偿款XXX万元。”? 3.其他不满足条件的情形 （1）在实践中，虽然无他处住房但曾享受过福利性分房或已取得过上海市他处公房征收利益的居民，亦无法被认定为同住人。 （2）根据《会议纪要》的说明，公房居住人在他处因私有房屋征收而分得的安置房，原则上不属于“他处有房”，但在私房征收中享受过托底保障等福利性政策的除外。亦即，若在他处私房征收过程中，待认定人员享受过福利性政策的，无法被认定同住人身份。? 四、结语 综上，只有在满足三项要求后，居民才能被认定为公有房屋的共同居住人。在三项要求中，除了必要性条件外，政策均根据实际情况规定了例外情况。因此，无论是征收过程中，还是法院裁判时，都需要根据各个家庭的实际情况，结合征收基地的具体政策以及法理人情，实事求是地分析并综合判断，从而达成一个公平且合理的认定结果。当然，同住人的认定仅是确定征收补偿利益的补偿对象范围，如何分配则应当由当事人结合自身情况在充分沟通后作出适当的决定。 本文作者为申骏律所非诉团队米玲玲高级合伙人、曹嘉扬律师。
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