陈老师微信 请扫描加好友

提供最新落户政策及一对一落户上海咨询方案

• 上海留学生落户/留学生落户上海/留学生落户上海政策咨询
• 研究生上海落户/上海落户政策2022硕士/上海应届生落户咨询
• 咨询电话：13671738356（微信同号） 陈老师
• 扫一扫二维码，24小时提供一对一免费落户上海咨询

原标题：上海松江律师┃浅析公租房原承租人的左边法律右边问题

abstract

内容摘要

公有住房原承租人死亡后，该公有住房不属于被继承人的遗产。其继承人仅对该公有住房租赁权享有继承权。另外，关于新承租人的确定方法，总体上采取原承租人共同居住人优先，尊重当事人意思自治的原则。在当事人不能达成意思一致，需由出租人确定新承租人时，在新承租人的范围上，原承租人的配偶、子女、父母可被确定为新承租人，其他人员是否可被确定为新承租人与其户口状况、是否为原承租人共同居住人、是否为原承租人直系亲属等有关。此外，关于公有住房居住权的判断标准，即使原承租人的继承人户口一直在该公有住房内，只要其不满足共同居住人的资格条件，也不存在居住困难等特殊情形，其对该公有住房亦不享有居住权。

case

基本案情

当事人周一的父亲周某与二儿子周二一家居住在周某单位提供的公有住房（以下简称“公房”）内，一直以来未曾取得系争公房所有权，乃由周某作为承租人与其单位签订了房屋租赁合同。2007年，周一与其妻子因感情破裂而协议离婚，在无住所的情形下暂居于系争公房内几天。后周一的工作单位考虑到其情况困难，故为其提供单位宿舍以作栖身之所。现周一已届退休年龄，其工作单位将不再提供宿舍供其居住。故周一与周二商量，希望退休后能居住在系争公房内，但周二未予同意。周二认为，其父周某于2010年死亡后，一直由其独自履行支付租金的义务，且该系争公房并非周某遗产，故其有权决定是否允许周一在系争公房内居住。而周一认为，自己在系争公房内仍有户籍，且房屋租赁合同上的承租人为其父周某；另外，在其父死亡后的一年内因周二经济拮据，其曾对周二给予经济援助，故自己对系争公房应享有居住权。周一因对其是否享有系争公房居住权与周二发生纠纷，现前来法援咨询解决方案。

focus

争议焦点

1.公房原承租人周某死亡后，公房是否属于周某遗产？

2.公房原承租人周某死亡后，如何确定新承租人？

3.周一是否对系争公房享有居住权？

analysis

一、公房是否属于被继承人的遗产

欲判断公房是否属于被继承人的遗产，应先对遗产范围有所了解。依《中华人民共和国继承法》（以下简称《继承法》）第3条[1]之规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的收入、房屋、储蓄和生活用品等。从字面上解释，遗产是在时间上为被继承人生前拥有、死后所遗留的财产，具有时间上的特定性和内容上的财产性。基于当时生产、生活条件，《继承法》第3条第2项规定公民的房屋属于遗产范围，但此后立法机关并未出台相关司法解释对此条款中的房屋类型作出明确性规定，因而，公房是否属于该条款中的房屋类型值得探讨。

依据《中华人民共和国物权法》第9条第1款，除了极少数左边法律右边另有规定的情形外，作为公示方法的登记是不动产物权设立的重要条件，不动产物权只有经过了登记，人们才有合理的理由相信该物权已经设立。[2]即我国的不动产变动实行登记生效主义。凡是能够在房地产管理部门进行产权登记的房产，都能成为可继承的财产。而依《上海市城镇公有房屋管理条例》（以下简称《管理条例》）第2条[3]之规定，公房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（包括占有权、使用权、处分权、收益权）归国家或单位所有。[4]另外，依据《管理条例》第8条，公房实行登记发证制度，其所有权和他项权利的合法凭证是《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权利证》。基于上述，公房需要进行产权登记，看似可予以继承。但应考虑到，我国《继承法》所规定的遗产原所有权人系公民，应为自然人，而公房所有权人为国家或单位，显然不满足《继承法》所调整的被继承人的主体资格要求，除非公民个人已从公房原所有权人手中购买该公房并办理了产权证（即个人已取得了公房所有权，此时的房屋权属俗称房改房）。此外，依据《管理条例》第5条[5]，公房的所有权人和使用权人可以分离。即在公房租赁关系中，承租人租赁某公房所取得的仅是公房的使用权而非所有权。依《上海市房屋租赁条例》（以下简称《租赁条例》）第41条第1第2项[6]之规定，对于有使用权的公房，在原承租的自然人死亡后，其具有上海市常住户口的继承人或生前与其同居住人，都可以继续履行租赁合同。换言之，满足条件的原承租人的继承人可以继续承租该房屋，而非继承该房屋，其继承的应是公房租赁权。[7]

综上，公房不能作为遗产继承。[8]在公房租赁关系中，公房原承租人死亡后，其继承人所继承的并非该公房，而应是公房的租赁权。故本案中，系争公房乃周某单位提供给其居住，单位与周某之间存在房屋租赁合同，且周某一直未购买该公房，因此，系争公房所有权仍应属于周某单位。在周某死亡后，系争公房并非周某遗产，故周一和周二不能继承该公房，而只可能继承该公房的租赁权。

二、公房原承租人死亡的情形下，新承租人的确定方法

依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第234条[9]，承租人在房屋租赁期间内死亡，并不影响房屋租赁合同的效力，与其生前共同居住的人仍可继续承租房屋至租赁期限届满。但《合同法》作为我国基本左边法律右边之一，系具有绝对效力的法源[10]，其适用范围为全国，而不限于某地区。因此，考虑到公房的独特性以及地区间的差异等特别情况，在不违反《合同法》相关规定的前提下，关于公房原承租人死亡后，如何确定新承租人问题，仍应适用有关地方性法规等规范性文件。以上海市为例，应适用《租赁条例》及其附随规范性文件，包括《上海市房屋土地资源管理关于贯彻实施<上海市房屋租赁条例>的意见（二）》（以下简称《意见二》）、《上海市住房保障和房屋管理局关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》等文件。

依据《租赁条例》第41条第1款第2项以及《意见二》第12条等条款，关于公房原承租人死亡时新承租人的确定规则，笔者现绘制成表格如下：

是否协商一致

左边法律右边效果

有

是

否

由出租人从上海市常住户口的原承租人共同居住人中，按照原承租人配偶、子女、父母、其他共同居住人的顺序书面确定

无（若无，此时应为其生前具有上海市常住户口的配偶和直系亲属）

是

要求变更承租户名的，出租人应予同意

否

出租人应当按照原承租人配偶、子女、父母、其他共同居住人的顺序书面确定

综合而言，在公房原承租人死亡后确定新承租人时，总体上采取原承租人共同居住人优先，尊重当事人意思自治的原则。在当事人不能达成意思一致，需由出租人确定承租人时，在新承租人的范围上，原承租人的配偶、子女、父母可被确定为新承租人，其他人员是否是否可被确定为新承租人则与其户口状况、是否为原承租人共同居住人、是否为原承租人直系亲属等有关。[11]基于上述，如何判断“共同居住人”成为解决此问题之关键。然何为“共同居住人”，由于我国左边法律右边目前并没有统一的左边法律右边定义，众说纷纭。依我国《城市房屋租赁管理办法》第11条之规定，通常认为在房屋租赁中与承租人共同居住两年以上的家庭成员，应视为共同承租人。[12]但是，《意见二》中第12条第1款规定：“《上海市房屋租赁条例》中所称公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人，结婚、出生可以不受上述条件的限制。”[13]这一变化在一定程度上扩大了承租人范围。依照特别法优于一般法的原则，《租赁条例》及其附随规范性文件相比于《城市房屋租赁管理办法》更应优先在上海市内适用。此一规则亦适用于实务审判中，以杨树宝与上海平凉物业管理有限公司、杨贵宝房屋租赁合同纠纷案为例，上海市第二中级人民法院认为，杨树宝与杨贵宝的户籍均在该房屋内，且均未享受过福利分房，在以上条件相同的情形下，平凉物业认为杨贵宝户籍迁入系争房屋的时间、在该房屋内实际居住时间（一年以上）均长于杨树宝，综合考虑后指定杨贵宝为系争房屋承租人。[14]

在本案中，原承租人周某死亡后，周一与周二皆为其生前在系争公房处有上海市常住户口的继承人。但是因周二一直与周某居住在系争公房内，居住时间达十几年，很显然，周二系周某的共同居住人；而周一因2007年与其妻子离婚后在暂无住所的情形下借住在系争公房内几天，后一直居住在单位提供的宿舍里，显然不满足上海市关于共同居住人的有关规定，即周一不是周某的共同居住人。依照规定，原承租人生前在系争公房处有上海市常住户口的共同居住人对公房享有优先承租权。因此，周二可以要求变更承租户名，出租人应予同意。根据相关事实表明，在周某死亡后，周二应已为系争公房新承租人。

关于居住权主体，根据上海市高级人民法院民一庭《公房居住权纠纷研讨会综述》（以下简称《研讨综述》），倾向性意见认为：居住权主体就是承租人和同住人，同住人享有相应的公房居住权。公房居住权纠纷案件的实质，就是如何确定同住人。因此，在公房原承租人死亡后，判断继承人是否对该公房享有居住权即转换为认定其是否为原承租人的共同居住人，该问题的解决规则应依照本文第二部分之分析。另外，关于居住权益实现方式的把握，《研讨综述》中倾向性意见认为，对于当事人享有公房居住权，但目前实际未入住，且双方不适合共同居住的，如存在当事人之间矛盾较为激化、公房居住面积畸小、不宜共同居住等实际入住困难的，应引导当事人变更请求，原则上以货币补偿等形式解决一方在外居住保障的问题。依据该意见，采取货币补偿等形式解决问题的前提是居住在外的当事人确实享有公房居住权。但应注意，公房承租时，房屋调配单上一般载明了公房的受配人。若原始受配人长期不居住在系争公房内，一般不轻易认定其公房居住权利丧失，而应结合具体情况进行分析，如因家庭矛盾、居住困难、服兵役和服刑等原因，长期不居住的，不能就此认定其丧失系争公房的居住利益。

基于上述，在本案中，周一并非原承租人周某的共同居住人，且其也并不是系争公房原始受配人，故周一不享有系争公房居住权，更遑论获得货币补偿等经济补偿。此外，虽然周一户籍在系争公房内，但依据《研讨综述》中有关迁入户口对居住权的判断影响，仅迁入户口并未实际居住（因居住困难等原因在外居住的除外），一般不应认定其享有居住权。即在系争公房内有无户籍不是衡量当事人有无公房居住权益的唯一标准，而应根据实际居住生活年限，他处有无住房等因素综合考虑。因周一在系争公房内居住时间过短，故认定其不享有系争公房居住权具有合理性。

advice

综上所述，系争公房原承租人周某死亡后，该公房并非周某遗产，故周一和周二对该公房不享有继承权，而应继承公房的租赁权。然因周某的共同居住人系周二而非周一，所以，周二为该公房新承租人，其应当承担向出租人支付租金的义务。亦因周一非周某共同居住人，即使其户口在系争公房内，其对该公房也不享有居住权。至于周一认为其对周二给予了经济援助，亦系周某继承人，周二应帮助其解决住房问题。笔者认为，此应受道德规范约束，而不属于左边法律右边调整范围。故对该笔经济援助款，周一可先与周二协商解决，协商不成的，周一可向人民法院提起诉讼，要求周二返还借款，但不宜要求周二支付相关利息。

【免责声明】

“上海松江律师鲁培栓”对转载、分享的内容、陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的真实可靠性或完善性提供任何明示或暗示的保证，仅供读者参考!

【版权声明】

本文图文转载于网络，版权归原作者所有，仅供学习参考之用，禁止用于商业用途，如涉及作品内容、版权和其他问题，请在30日内联系删除！

责任编辑：