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　　11月20日，临港终于落实了自贸新片区相关的“人才新政”、“购房新政”两个细则。

　　很多媒体都在宣传，只能说是在帮忙宣传，而鲜有背后的深度解读。

　　临港这次关于人才(当前最重要的身份户口)、购房(当前最大的财富机会)细则的落地，力度之大、范围之广，可以说是最近20年罕见！

　　虽然把它等同于1990年浦东改革开放，有点过头，但是请务必记住，在社会发展到当今阶段，这真就是我们这代在上海打拼的人群(30-40岁)翻身的一次政策红利！人生逆袭的最后一次机会！

　　直白点告诉你，接下来，在临港工作满一年，就可以买房！在临港工作满两年，就可以进行居转户！

　　很多像小编这样，在上海勤勤恳恳工作近10年，户口还没有着落，住房也只能买一套郊区的小房子。

　　什么一线城市“金户口”、买房投资财富暴击，基本跟小编无关，我相信，在上海乃至全国，这样的人不在少数，几十万乃至几百万外来年轻人，苦熬十数载，只为有朝一日在大上海能够抓住机遇，人生逆袭，进阶圆满。

　　很多外地的朋友在问临港的房子如何买？很多在上海的朋友在问，机会点到底在哪里？下面我们专门来剖析。

　　1

　　市场基本面：

　　一热三冷，库存见底

　　这几天，我们再次走访了临港一些重点区域和项目，发现，市场有很大问题。

　　8月6号临港自贸新片区消息的公布，就像一把大火，市场高烧了一个月后，现在反倒像死灰一样的冷静，无房可售、看房量极少，有的售楼处甚至一个月就卖出一套！

　　绿地海上风华售楼现场

　　在临港主城滴水湖片区，绿地海上风华，洋房早就售完，在售的是叠加别墅，还有最后的20多套，便宜些的像上叠户型，90平米送阁楼，均价元左右，总价350万。

　　“我们上叠户型已经算这个片区最便宜的了，像隔壁碧桂园的，同样90平米左右上叠，总价450万，单价在5万了，他们上个月就卖掉一套房子”，绿地的销售如此说到。

　　小编周日当天在绿地售楼处仅看到一两组看房者，这个跟8月份酷暑天气现场熙熙攘攘的氛围简直没法比，随后去了碧桂园、万科等项目，外面也是门可罗雀、里面也是冷冷清清，时不时也就一两组人进去看房。

　　碧桂园东宸源著售楼现场

　　滴水湖片区已经算整个临港最热门的板块了，其他区域比如拓展区的奉贤园区板块，人气更是不行。

　　“最后一批房源下个月会开，现在很空闲，这几个月基本没什么事可做”，位于奉贤园区保利某项目销售人员如此表示，自从8月份把房子一口气卖完后，后面就催回款、办手续，到如今竟然无事可做了。

　　之前来不及喘口气、喝口水，现在倒像是休假状态，放空了，而有些项目因为迟迟开不了盘，比如万科的，销售人员都离职了。

　　万科金域澜湾从8月份就说要开盘，很多销售都离职了

　　我们之前也报道过，8月6号官宣当周，很多人冒着台风来抢房，两周内把大部分项目的刚需房源就一扫而光了，所以，可想而知，临港接下来的局面就是一房难求、趋于冷淡。

　　果然，数据也证明了这一点。

　　我们以临港主城区新房成交数据为例：

　　数据来源：易居研究院克而瑞系统

　　7月份临港主城区共成交2.6万平米，到了8月政策来了，成交直接翻了3倍达到8.4万平米，而到了9月、10月就逐步下降，目前成交量预计比政策出来之前的还要低(库存没了)。

　　因为限价原因，成交价位始终稳定在元左右，说明成交的绝大多数还是刚需高层小高层产品。

　　如果把时间维度再拉长一些，从新片区官宣到如今，也刚好百天，这3个月的时间，临港共成交了2972套住宅，总成交面积24.27万方。

　　与之形成鲜明对比的是，2018全年，临港共成交了2277套住宅，总成交面积仅23.21万方。

　　数据来源：网上房地产/网易房产

　　也就是说，在自贸区相应政策的加持之下，临港用3个月的时间实现了去年一整年的卖货量。

　　更精确一些来看，自贸区官宣的百天时间里，临港平均每个月卖出990套房源，平均每天卖出29套房，而去年板块平均每月售卖量是190套，每天只能卖出6套房源。

　　而且放到全市来看，临港可谓风光一时。从8月截止到11月10日，临港新房成交位居第一，超过了青浦新城、嘉定新城等主流供应大区。

　　数据来源：网上房地产/网易房产(2019.8.1-11.10)

　　光环褪去，市场退潮，接下来便是冷淡和乏力，毕竟临港并非房地产特别是住宅开发的主战场，后续供应也确实跟不上来。

　　套用当地销售的一句话，临港区域已经2年没有出让过土地，房子就是卖一套少一套。

　　现在的情况就是这样，刚需消耗殆尽、别墅消化不动、后续供应紧张。

　　那么关于11月20日政府公布的“人才购房微调政策”实施细则，售楼处是何反应呢？

　　小编询问了好几家，包括当地中介门店，得到的信息大概有这么几点：

　　1、临港1年社保+上海其他区域2年社保，共三年社保才可以。

　　2、需要临港当地企业的劳动合同，签2年及以上的。

　　3、通过单位申请，提交给临港管委会审核，这需要时间，所以售楼处基本还未接到人才购房的案例。

　　4、有售楼处反馈，临港管委会还在制定企业目录，这个没出来，人才购房就得一直等，怎么着也得一到一个半月后了。

　　5、虽然夫妻双方可以在临港买2套房了，但是购房人必须同时符合临港1年社保+上海全市名下无房，这两个条件，缺一不可。这也意味着，很多人要想在临港再买一套房，要办离婚了。

　　6、二手房目前仍执行5年社保政策，跟之前限购条件无差别。

　　房源枯竭、供应紧缩，再加上政策真正落地实施还需一定时间，个人感觉，能搭乘这阵优惠政策东风的，还是凤毛麟角，除非以后临港政府能加快供地，把商品住宅供应搞上来，否则一切都是镜中花、瞎扯淡，毫无卵用。

　　2

　　加入抢人大战：

　　一年需10万，缺口200万

　　开头我们说到，现如今临港给的政策，是20年未有之机遇。

　　可能很多人不理解。这么说吧，上海90年代还有买房送蓝印户口+购房退税的利好政策，自从2002年后到现在的近20年，户口、购房政策是一年紧似一年，门槛越来越高、希望越来越渺茫。

　　但是，2019年的11月20日，临港又给出了很大希望！

　　当天除了“人才购房政策微调”细则，还颁布了“人才新政”实施细则，简而言之，临港加入了抢人大战，而且是最高级别的抢人大战——缺口200万，每年10万！

　　只要你是人才，大大滴欢迎！

　　急需人才，可直接落户！

　　在临港新片区工作2年，最快可以3年转上海户口，慢的话5年可以转户口！

　　再不行，工作满一年可以加2分，最高加20分！

　　反正你在临港工作，将大概率3-4年内就能拿到上海户口。

　　那么有人会说，并不是人人都能找到好单位，人人都能达到这个门槛和条件。那么，我们来算算概率和可能性。

　　关于临港新片区，我们需要记住一个指标，那就是到2035年完成一万亿GDP的目标，这是中央命令，也是上海最大的任务。

　　一万亿GDP是什么概念？去年，2018年，整个浦东新区的GDP刚刚突破一万亿！

　　浦东新区的代价是，28年时间的改开积累+560万左右人口。

　　那么临港新片区的基础是什么？

　　0年时间的改开积累+63万人口。

　　临港新片区，实有人口大概是63万人左右，中心城区只有32万人，其中有8万人是在校大学生，也就是说实际上中心城区只有24万人。

　　即使说将来新片区的经济总量或者人均所能够创造的经济价值明显高于现有其他地区，临港新片区的人口至少需要560万的一半，也就是280万。

　　这近200万的缺口将如何满足？

　　上海自贸区临港新片区管委会告诉了我们答案——首先从人才入手。

　　“以后每年引进的人才要达到10万人以上。”临港新片区管理委员会专职副主任武伟在11月20日召开的政策发布会上这样表示。会上发布了支持人才发展若干措施，分7部分共48条。

　　这些政策主要就包括上面提到的，缩短居转户，7年变3年或者7年变5年。引进人才或者留学归国人员，直接落户。

　　每年10万人，如果按照三口之家来算的话，至少每年需要新房供应3万3千套，目前来看，显然不够，十分紧缺！

　　我们每次前往临港调查，最大的感受就是地广人稀，生活不便。哪怕行车在滴水湖主城区，半天才能见到一车一人，就是生活在临港大学城的同事也反馈，他们在学校4年时间，能够出来到临港主城区逛逛的次数，屈指可数，有的甚至为零。

　　大片荒地存在的临港

　　有人会问，每年流入10万人算多吗？成为其中的一份子机会到底有多大？

　　这么说吧，从最近几十年发展周期来看，现在上海确实进入一个引入人才的宽松时期！机会难得！

　　从1990年到2010年，这20年可以说是上海发展的黄金二十年，也正是上海人口爆发式增长的20年。

　　1990年浦东改开时候，上海常住人口1335万

　　2018年，上海常住人口2423万

　　尤其2000-2010年这10年时间，年均增长近70万人口

　　这个要比现在深圳、广州有过之而无不及

　　但是，自从2010年之后，上海逐渐收紧了口子，前几年，甚至在国务院批复的2035年中远期规划中提出了“两个严控”：

　　1、到2035年，常住人口要控制在2500万左右

　　2、到2035年，建设用地规模要控制在3200平方公里以内

　　但是事实是，截止2018年底，上海的常住人口已达到2423万，按此推算，未来17年只有77万的人口增量，每年放进来4.5万人！

　　按此推算，未来17年一共只有50平方公里不到的新增建设用地！但是一个临港新片区就划了873平方公里，一个张江国家自主创新示范区就划了94平方公里，一个虹桥国际开放枢纽就划了151平方公里！

　　这账到底怎么算？

　　实际上，2016-2017年，上海持续两年人口负增长，直到2018年才重现微幅正增长。

　　现如今，不难看出，在国家战略加持下，上海举全市之力建设自贸新片区，力保15年后年产值“再造一个新浦东”，不在人口、建设用地上有所突破，简直是天方夜谭。

　　所以，你可以想象，每年10万人放入上海临港，真的是势在必行，只要肯努力往这边找机会，每年十万个名额里，总有你一个机会。

　　3

　　临港“落地”指南：

　　步子勤一些，胆子大一些

　　从8月6号临港自贸新片区“官宣”以来，小编陆续接到来自宁波、泰州、南通、苏州甚至东北沈阳的客户咨询，问能否在临港买房，如何操作。

　　当然，上海一些网友更多了，而且很多人冲过去订房，因为社保等原因，后来遭遇“退房”的大有人在。

　　这些都说明，很多人，都是很关注临港的机会的。

　　那么，就这次2大新政细则终于公布而言，有哪些可以就近考虑起来甚至操作起来的呢？

　　首先，我们来看下“人才购房政策微调”细则。

　　首先，人才限购定向微调，范围要注意。

　　本次人才住房政策微调范围是386平方公里，占自贸区整体范围的45%，还有一大半的自贸区未纳入进来。

　　也就是说，本次出台的人才住房政策并不是在自贸区临港新片区整体实施，未纳入进来的范围，都无法享受限购定向放松，还是要依照之前的购房政策来执行。

　　我们再进一步放大来看，就是这样的。

　　红色范围内是此次限购定向放松的区域。

　　整个临港新城片区，包括主城区、书院镇、万祥镇、泥城镇、芦潮港，以及临港奉贤园区、奉贤平安镇都是此次人才住房政策的限购定向放松区域。

　　未纳入限购定向放松的区域有浦东大团镇、奉贤四团、奉城、金汇、海湾。

　　也就是说，原南汇临港主城5镇全部纳入微调范围，原奉贤(大部分)5镇基本上被排除在外。

　　其次，个人条件+单位条件都要满足。

　　定向微调政策适用对象，需同时满足两个条件才可，不得不说，虽然是定向放松，但依旧十分严格。

　　具体条件是：

　　1、单位需符合新片区管委会认定的条件之一

　　2、满足个人条件之一

　　重要的事情再说一遍，三个条件之间是“且”的关系，需同时符合才可。

　　单位条件

　　单位满足下列单位条件之一即可：

　　1、在新片区注册的企业

　　2、新片区重点支持引进或有突出贡献机构

　　所以，在新片区求职的人才，如果工作地点在这里，但注册地不在，那么不好意思，单位条件没有满足，一定要了解自己的单位注册地。

　　另外尽量在高端产业工作，比如临港新片区重点扶持的集成电路、生物医药、人工智能、航空航天等产业。这些产业才是临港所需要的，在这里工作，基本是可以满足单位条件的。

　　个人条件

　　在满足工作单位条件之后，个人条件就相对放宽松了很多，基本是只要你有全日制本科或中级职称，按规定在沪缴纳社保，就能够享受限购定向放松了(这个不懂操作的，可以问问小编)。

　　总结前面所有规则的总和，就是需要在临港找到符合管委会认定的单位，工作满1年，再签2年的继续工作协议，那么外地单身人才就可以在386平方公里的新片区买房，记住并不是整个自贸区新片区。

　　另外，特别要注意工作满1年，签订2年劳动合同，其实只要做满1年就可以买房了。

　　最后，小编想说的是，无论是买房还是落户，临港的机会都大大多于上海其他地方，甚至长三角一体化示范区都没有这样的利好(朱家角、金泽仍然是5年社保+单身限购)。

　　无论是上海还在埋头苦干的“沪漂一代”，还是身在异乡想往一线大都市追梦的“新一代”，或是那些未雨绸缪，许诺子女美好未来的父母一代，

　　在20年未遇之机会面前，真诚建议那些有想法、有干劲的人，步子勤快一些、胆子大一些，多去临港走走，说不定能发现机会，人生逆袭也未可知。

　　下一个20年的风口，就在临港，请一定要把握。

　　来源:米宅

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