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作者：今纶

3月3日，上海再次对楼市加强调控。

上海市住房和城乡建设管理委员会等联合发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，最惹眼的是：“对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让”。

此前，市政府公布《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，非常明确地提到“强化人才引进政策”。

也就是说，上海这一座精密运转的城市开始新的计划——人才要留下来，但是部分商品房要“冻”起来。

上海需要更多的年轻人，但不希望看到有人炒房。

刚需买房饥渴会得到缓解

上海的调控从多个方向直接点杀：

首先要“强化住宅用地供应管理”，而且直接说了“加大商品住宅用地供应力度，保障性住房用地‘应保尽保’，单列租赁住房用地计划”。

这当然是对的，而且上海作为中国最有钱的城市，没有土地财政的需求，加大供应纯粹是为了解决民生问题。

上海

第二是“深化完善房价地价联动机制”。这是非常计划的一步，不过现在看来也是有必要的。已经有开发商高价拿了地，然后被约谈了，因为地虽然被你拿了，但是备案的定价权还在有关部门手上，所以，要听话，要理性。竞买人甚至要签署理性竞价的承诺书，承诺书纳入土地出让合同。

第三是严格新建商品住房价格备案管理。这个不用多说。

第四是进一步加强房地产中介管理。挂虚高的价格可能分分钟被查。

第五是严格规范企业购买商品住房。其实，上海企业买商品房有非常严格的规定，包括员工人数，给员工购买社保等都有明确要求。本条只是重申“老大哥盯着你，别乱来”。

第六是实施住房限售。对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。也就是说符合条件的刚需可以优先买，但是如果你串通别人用自己的宝贵名额，对不起，请你熬五年再卖，注意啊，一定要及时供楼。因为一般网签后两年可以拿证，那么，这个政策其实和同级别限售城市差不多。

上海为什么持续出手调控楼市，包括严打经营贷？因为这段时间部分地段的房价很疯，直接影响到社会稳定。

而上海作为中国的龙头城市，体量大，影响力也大，本来房价就在高位，不调控恐怕后续麻烦更多。

上海调控土地扩增量，同时盯住土地市场，不希望出地王，再把新建商品房备案这个口子卡住，敲打中介，规范企业购买商品房行为，还加一个部分商品房五年限售，可以说非常计划了。

而上海在计划经济时代也曾经精密运转得比较到位，这一次调控会造成什么影响？

刚需的买房饥渴会得到缓解，对土地市场如何按“计划”运作会有成熟经验慢慢被沉淀下来，上海的房价有希望“稳”。

不仅有本次调控，还有：

上海临港新片区准备在“十四五”期间新增供应各类住房约20万套。

就整个上海而言，到2025年形成租赁住房供应40万套(包括间、宿舍床位)以上。

上海苏州之间联系在强化

上海楼市此次调控的原因之一是想留人，尤其是年轻人。

上海市是中国老龄化程度最高的城市，虽然治理水平很高，对国家做出很大贡献。但是在经济增速上已经落后于广州、深圳、杭州，上海的危机感很强。看着人才不断往广深杭而去，但是主城区做增量难度太大，于是要出新的招数：

将位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。

到2025年，5个新城常住人口总规模达到360万左右，新城所在区的GDP总量达到1.1万亿元，基本形成独立的城市功能。

到2035年，5个新城各集聚100万左右常住人口。

重磅炸弹是：放宽落户条件！

这是上海经济体在自己行政范围内的一次“自我增强肌肉运动”，主城区的很多东西动不了，那就到五大新城来布局“宜居城市、韧性城市、智能城市”。动作很大，让很多沪漂看到了希望，主要包括：

重点产业单位人才“居转户”年限由7年缩短为5年。

市居住证持证人在新城工作并居住的，予以专项左边加分右边，每年积2分。

重点单位引进留学人员，只需六个月社保即可落户。

如果是非重点产业人才，在几个新城范围内工作并居住，也可以享受积分落户的左边加分右边政策。

看上海这架势是把五大新城当五个副城市中心：我给你政策，给你资源，给你技术，当然也给资金。上海的体量大，治理优势明显，对江浙人才的吸引力会加强，最重要的是这些人可以留下来，而不用大量冲进杭州。

官方透露，上海17号线将向西延伸，苏州地铁10号线则将向东延伸，两条线路交汇于示范区内沪苏浙交界处的“江南水乡客厅”后，继续向南延伸至浙江嘉善。

苏州和上海之间还会添一条地铁，上海市域轨交嘉闵线将启动建设，计划在嘉定新城主城区设站4座，并向北延伸至苏州太仓。

上海落子“五大新城”，再把交通提升一个层级，将直接利好苏州未来的发展。

而且嘉定新城未来会强化沪宁发展轴上的枢纽节点作用，建设国家智慧交通先导试验区，打造新能源和智能网联汽车、智能传感器、高性能医疗设备等产业集群，构筑科技创新高地。

苏州资源如何对接？这就要考验苏州的智慧了。

上海在很短的时间内打了一套“组合拳”：楼市调控既精准又计划，既要留人又“冻房”，避免市场炒作。

政策给了沪漂落户的希望，同时走出了原有的发展模式，有了更大的空间来布局未来的发展，这对于上海、长三角的积极影响都会很大。

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