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2021年的楼市，注定是不平凡的一年。

深圳从去年收紧调控后，市场热度虽然有所下降，但还是有不少区域的依然热度不减

而上海更是从2020最后一个季度一直热到了2021年。

在“上海已经抢不到房”等新闻之下，上海已经成为深圳之后又一个楼市火热的代表。

2020年12月，上海二手房成交约3.9万套，创下年内新高。

长达几个月的市场上升，也让大家对楼市风向产生了怀疑。

甚至一度以为这股的风会再次吹向全国各地。

直到这两天深圳、上海密集出台调控政策才发现，“稳房价”不是一句空话。

深圳发布加强住房购房资格审查的通知，距离1月21日关于居民家庭住房登记问题仅仅过去了三天。

该通知明确填补了之前“部分无购房资格的变相绕开限购”的漏洞，这次函件中也是为了防范通过假离婚来骗取购房资格。

上海也连夜出台针对假离婚买房、炒房客快进快出行为的调控，以前是不满2的情况下，全额征收增值税，税率是5%，调控后，全部按满5计算，把无数购房者打得措手不及。

昨天，上海的楼市调控政策再次查缺补漏，法拍房也纳入了限购。

上海的法拍房市场一直很有趣，其他城市法拍房因为关系复杂，起拍价比市场价要低。

但反观上海，一些热门区域的法拍房比二手房还贵，拍出高溢价的房屋更是不计其数。

而此次查缺补漏也避免了上海法拍市场在“非常规”的路上越走越远。

上海楼市、深圳楼市新政均体现了因城施策的原则。

深圳针对楼市中出现的代持购房加强调控，严格审查购房资格；上海数次打补丁“稳房价”。

开年的政策调控基本上也奠定了今年的楼市政策风向-----哪个城市房价大涨，就一定会迎来调控。

房价走向

但话说回来，调控加码，房价一定会降吗？

先来看看上海的楼市调控，洋洋洒洒一大堆，实际上真正能触及到供需的也就下面这两点：

1、限制假离婚现象，对于夫妻离异三年内购房的，拥有的住房套数按照婚前两人总计来测算，要注意仔细看是离异前而不是离婚前；

2、调整增值税的认定标准，从2年变成了5年。

这两点都是从购房者端下手，增加炒房成本，减少投机资金流入楼市。

但对上海而言这种政策属于打补丁，查漏补缺型，对房价的影响很可能没有想象中那么大。

真正能影响市场的大招如：北京的五年社保、青岛的五年限售、北三县的三年社保，这些大招一出，市场给到的反应可谓立竿见影。

但此次上海、深圳的调控都很温和，并未触及到大量的供给和需求。

因此对房价而言，只能减缓目前市场的热度，对长期房价的影响很有限。

对于楼市调控我们一直有一个巨大的认知误区，那就是调控是为了降房价。

实际上从去年，和今年年初的几次调控来看，调控的目的从来就不是为了降价。

而是为了降低房地产的金融行风险。

为了防止金融风险的手段不外呼就是去杠杆、控制供需、防止抛售，投资客不要扎堆买房卖房；为了稳住房价，让房价别涨得那么快。

还能不能买房？该怎么买？

纵观这十来年，控制房价上行，用得最多也最有效的方法，都是通过提高购房门槛，如社保年限、首付比例等政策来抑制需求。

从历次调控来看，对购房者而言，有一个很明显的信号，那就是置换越来越难。

北京二套购房60%首付起步，上海堵住假离婚缺口后，首付比例可操作的空间也在变小，二套的门槛将会越来越高！因此对于想在大城市安居乐业的购房者而言，有几点需要注意：

一，珍惜自己的首套房票，别在老家轻易用掉首套房票，马上就过年了，打算在大城市生活的人而言，回家千万忍住购房欲望。

二，购房时尽量一步到位，哪怕稍微往城外买，以距离换面积，也是可行之策，此外法拍捡漏房也值得随时关注。

最后，楼市调控加码这件事儿，最怕琢磨——越是抑制需求的地方，楼市需求越多。

一线限购越来越严，新一线，二线次之，而一些十八线城市则完全没有限购限售之说。

因此对于购房者而言，在哪买房？逆向思维，跟着政策走大概率不会出错。

限购越严的地方越不用担心没有“后来人”，限购越松的地方，越要谨慎。

对一线而言，能上车则尽量上车，在因城施策背景下，各类对刚需的倾斜性政策，该抓住就得抓住。

对于没有限购城市而言，则需要好好思考下房子未来的变现能力了。

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