简单介绍：13年来上海读博，19年毕业，中间看着周围房间从2万涨到5、6万，实在是吓人。于是积极的加入了上海的买房大军。经历过四个阶段终于上车，虽然可能是高位站岗，但是无所谓了毕竟是刚需自住。

　　

第一阶段：小白阶段，断续调研（2019.11~2020.11）

　　

19年初由于马上要毕业，需要考虑安家的问题，所以把看房买房提上了日程。但是毕竟是个房产小白，就下了几个app，最后综合查看后留下来两个：链家、安居客。

　　

开始没有特别明确的规划，对学区还不太了解，但是了解到了未来轨交的规划，当时就想在未来轨交附近买，交通方便，有升值空间，有需要的可以查看这个链接。

　　

chinhoyoo：上海轨道交通线路图（2035+/2024+/运营版）

　　

当时和老婆讨论后大致几个区域：

　　

1、春申路附近。阳光假日风景、绿地春申、上海春城

　　

2、吴泾东川路附近。万科左边青藤右边公园、万科阳光城等万科

　　

3、梅陇华泾附近。虹梅菁典、盛华景苑等

　　

4、浦江镇。最后考虑的，一直没实地看过

　　

由于老婆喜欢万科的品质，先看了闵行紫竹附近的新房万科左边青藤右边以及春申路附近万科假日风景，顺带看看了周边的二手房。总得来讲，当时对左边青藤右边公园挺满意的，靠着紫竹，未来有23号线。但是当时开盘太快，钱没凑齐小户型很快卖没了，大户型又买不起。所以只能再等等。

　　

谁知道等着等着，等到了百年一遇的疫情，憋在家憋到了4月份。回来之后就开始忙工作上面的事，没把买房的事情放在心上。当时之前的中介也联系过我，但是都拒绝去看房，一是担心疫情，二是没有正式的开始凑钱规划。就这样一直拖到了20年11月份，但是工作上面的事完成了一个节点，稍微轻松了点。更为刺激的是当时听说房价已经涨疯了，查了查之前看的二手房的确比之前涨了不少。当时已经增加了app看房的频率，但是还是没有行动，直到听说我一还未毕业的师弟已经着急买房上车，我才发现原来都抢起来了。改天赶紧约了中介开始带看房子，这个时候已经12月份了。

　　

第二阶段：惊弓之鸟，看房看房（2020.11~2021.2）

　　

于是约了好几家中介，一家家的看，一个小区一个小区的问。发现虽然已经涨了不少价，但是房东已经惜售，期望着再涨点再卖。当时春申双学区的万科假日风景周边的房子已经涨疯了，已经买不起了，老破小有没有性价比，果断放弃了，再也没去看过。因为不想买老破小，所以基本上看的都是10年后的次新房。综合交通、教育、价格、房龄，根据当时的价格重新关注了几个区域的小区：

　　

1、梅陇华泾附近。虹梅菁典

　　

优点总结

　　

交通：靠近华泾西站（15号线已开通，未来还要开通19号线），以及未来的机场联络线华泾站，以后这边的交通非常方便，到各大火车站/机场基本四十分钟内搞定，而且是轨交，时间比较固定，不会因为早晚高峰周五放假高峰影响出勤。未来的19号线直接通往前滩（4站），后滩（5站），陆家嘴（12站）。还有一个就是银都路的过江隧道，以后去浦东不只能从徐浦大桥过江了，会方便很多，尤其上下班高峰期。小节：1公里左右范围有15号线，19号线，1.5公里左右有机场联络线，三轨交汇。

　　

教育：蔷薇小学属于闵行二梯队，还算可以吧，虽然不是一梯队。中学是晶城中学，新建的学校，今年刚第一批考生毕业，据说成绩还不错。小学初中都是上海中医药大学附属，虽然也一般，但是比一般的菜小好多了。

　　

商业：潜力巨大，当然一方面也是因为周边现有的商业的确不太行。但是未来这附近的规划实在是太有前景了。因为调研的很久，所以我就列一下吧，具体的大家可以自己再搜一搜。

　　

名称开通时间距离建筑面积1城开

　　

优享＋梅陇里2021底竣工

　　

2022年开业约800米6.1万平方米2华之门

　　

商业综合体具体未知约1公里81万平方米3梅陇华鑫天地2023至2026年分三期开约900米16万平方米4中信泰富海梦城据传2021年底3.2公里（有点远，不过地铁一两站可以到）8.2万平方米5梅陇新中心规划中约1.3公里见封面图闵行区“十四五”将推进6条轨交建设、23个车站TOD综合开发深化“北优南拓”发展战略，闵行这里将全面实施“中部崛起”……中商数据丨综合解析徐汇区商业发展及规划

　　

缺点总结

　　

商业：前面也说了目前周边的商业的确非常一般。到了华泾西附近甚至会感觉有点荒凉。

　　

小区：小区虽然好过周边的老房子，但是毕竟不是大牌的开放商，所以品质还是稍微欠缺一些。小区面积比较小，公共运动设施维护较差。

　　

2、颛桥附近。招商雍华府、金都花好悦园

　　

优点总结

　　

小区：招商的物业是真的不错，很负责，至少感觉非常安全。小区环境绿化也很好。

　　

商业：周边的商业配套已经很成熟，有万达广场，吃喝玩乐都有，生活氛围很浓厚。

　　

交通：交通凑合，靠着5号线，未来接通嘉闵线，去虹桥也很方便。

　　

缺点总结

　　

不管是交通还是商业，都没有重量级的规划，未来基本随着房地产的大盘走，很难有大发展

　　

3、春申路附近。三春汇秀苑、春申府邸、沁园春三春等二手房

　　

优点总结

　　

教育：看中这个片区主要是因为小学的教育，莘庄镇小还不错，中学很一般。

　　

交通：交通凑合，靠着5号线，未来接通嘉闵线，去虹桥也很方便。

　　

缺点总结

　　

小区：小区都相对较老，基本都是10年之前的。另外还有一个比较头疼的就是靠近飞机线。

　　

商业：靠近莘庄，其他商业一般

　　

所以这一阶段我基本就确定了两个小区，虹梅菁典和雍华府。虽然其他小区也有些诱惑力，但最终还是没法超过这两个小区对我的吸引力。一个是未来潜力大，其他各个条件都够用。一个是小区品质好，商业，小学初中不错。

　　

所以看了一堆房子后基本锁定了几个目标，于是就开始和中介各种谈。当时两个小区各有一套合适的房子，

　　

雍华府86平，南北通两房，2楼/6层，550w；

　　

虹梅菁典82平，双南两房，17楼/18层，560w。

　　

雍华府的房子急卖，业主换新买星河湾（真豪啊），中介一直在催。但是最终和媳妇商量还是想买虹梅，除了规划好，还有个现实因素，就是离老婆上班近。哈哈哈，这个很关键。虽然他是双南，面积还小。最后错过了雍华府这套房子，业主552w卖掉了。

　　

所以后来一直和虹梅菁典的业主磨价格，真的是太痛苦的回忆。其实最初价格是540，业主硬要560，磨了一周，最后跳价到580，实在是不想接受。最后老婆劝说如果觉得合适，多花点就多花点吧，咬着牙就准备同意了。但是我已经不想再同意了，因为预感到业主可能还会跳价。结果中介的软磨硬泡同意以这个价格试探一下，得到答复是年前不卖了，年后再看看。我当时的心情真的是希望政府好好整治他们一下，都已经癫狂了。

　　

好消息来了，政府出手了，2021年1月21号，火速出台了房地产相关的政策，我预感到政府要出手了。毕竟之前中央好几次开会专门针对房地产做过相关的讨论和指示。

　　

第三阶段：上车艰难，持续观望（2021.3~2021.6）

　　

这个阶段我放慢的线下看房的次数，两三个月基本都不再去看房了，因为知道看也没用，这帮房东不咬下块肉，不肯卖的。之前那个房东我再也没去联系，当时就想，这种言而无信，一次次反悔的房东，再也不想接触了。

　　

由于新政鼓励买新房，这个时间段看起啦新房，关注了好几个新盘。

　　

1、世纪古美

　　

2、华发四季半岛

　　

3、颛桥紫薇花园

　　

世纪古美当时销售说要7.5~8万，算了算就放弃了，虽然最后是7.25均价。

　　

华发四季半岛和颛桥紫薇花园都靠着颛桥，算是竞品。最终没有等他们，一方面是因为和雍华府一样的问题，潜力不大。另一方面是当我咨询华发销售，他们只有102平，均价6.5~7w时，我一算，刚刚好超出预算最大值。谁曾想到最后报均价6.25w。。。

　　

没有考虑颛桥紫薇花园有两方面原因，虽然品质预计很好，但是首先学区没法保证，华发还有可能有个好中学。第二，潜力还是没有华泾西附近好。第三，新房还要再等两年交房，品质后续到底怎么样，也都有一点存疑。第四、由于刚工作两年积分抵，担心pk不过买房大军，会一错再错，时间不等人啊。最后，就是最关键的靠老婆上班公司近。

　　

但是这两个盘真的是南闵行的好盘，如果没有我这些考虑的话，极力推荐。周围很多同事都考虑紫薇花园。

　　

最后还是关注在虹梅菁典，由于这个期间政府真的太给力了，各种政策频出。查首付款来源，各种钻空子买房的补丁，房东们不在那么傲娇了，而且新房的利好，也使得部分多套房的业主开始考虑置换赚取新房红利，所以陆续开始挂牌了一些房源。

　　

第四阶段：跌跌撞撞，终于上车（2021.6~2021.10）

　　

一堆房源中，基本大部分都涨价了，不过也比之前好一些的就是，出现了两套南北通的户型。于是跟踪了这两套，一套太贵635w，装修不错，楼层不错，面积也合适。但是完全拿不下来，后来听中介说，竞争很激烈，好几个人想要买，最后就看谁付现金多。还是完全的卖家市场啊。

　　

只剩下另一套毛坯的低楼层南北通，也还不错，但是并没有下定决心一定要买。所以就和中介去看了看，户型还可以，楼层也凑合。中介提醒我下午有人复看，估计要买，我估计他吹吹牛，骗我早点和房东谈。所以我也没管，直接回家过周末去了。谁知当天下午中介拍了现场视频，买家和卖家已经开始谈了。当时有点慌了，不是又要错过吧。夜里十一点多，中介和我说那边谈黄了，买房的是二套，首付比例很高，需要花两三个月筹钱，业主不同意，最后谈崩了。

　　

于是我就周一直接去中介那边开始谈价格，中介意思和业主谈才有用，立马约起了时间，三天后和业主谈。当时觉得初步了解一下意向，没想直接定下来。到了当天中介路上就给我示意，能谈就今天定下来，免得夜长梦多。

　　

首谈无果：见了业主，从价格，首付款，贷款各个方面都聊了。中间花了2个多小时沟通。想让对方降5w，对方只肯4w。最后谈到各让5千时候，僵持了。最后十一点多太晚了，对方年纪大，说想回去再想想，也没想今天直接谈成，但是中介给我意思是，今天谈不成后面就难了。但是业主心意已定，于是空手而归。虽然最初没想直接签下来，但是谈到最后5千块的时候，觉得买房这件事快定下来了，结果还是功亏一篑。

　　

来回摇摆：第二天中介告诉我房东很决绝的说不想买了，他们可以再等等，子女买新房再往后拖一拖，也不是四五千块的事。我当时也想好了最坏的情况，虽然有点失落，但是也都习惯了。但是还是和中介说帮忙再谈一谈，价格我这边可以让步一点。是真的不想因为几千块钱，再浪费几个月找房看房谈判。

　　

临近中午，中介有和打了个电话，说了说政府的严管，这一两年房价不会有大动静了，你放着也是浪费，还不如卖了投资，或者给子女没新房来的划算。终于房东和子女商量，还是决定卖了。

　　

7月4号网签：过了两天终于签约了，石头终于落了地。

　　

但是事情还没有结束，由于上海严管，我担心像深圳一样出现政府指导价。因为我首付35%，如果指导价低，房价不变，我就得多出首付现金，完全掏不出来了。于是和房东商量了最近大家都有空的时间去网签，一般网签过之后就正式生效了，政策也基本只是针对网签前的限制。

　　

7月10号：终于定了要去网签的时间，结果7月9号除了二手房核验价的政策。

　　

上海实施二手房源价格核验，“市场挂牌价格有望合理、真实”

　　

看着消息标题的时候我快一口老血喷出来了。还好上海没有深圳那么一刀切，只是不让挂网站上，而且要等到19号整理完再执行。侥幸终于又过了一关，不然只能毁约了。

　　

网签完等着贷款合同，因为已经严查了。网签时候只有我和我老婆签字合同，没见银行签字盖章。所以担心合同没通过，贷款也放不下来。

　　

7月23号：上海直接涨商贷利率，吓得我直接用计算器算了下，要多还25w利息，心痛。最后和中介咨询了下，原来是对之后网签的才生效，又是虚惊一场。

　　

8月6号：贷款合同下来了，非常欣喜，终于不用但是毁约或者合同作废了。

　　

结果在办材料的途中看到，上海又出三价就低的新政策。银行三价就低，从严审核贷款。即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对最低的价格审批贷款额度。

　　

上海房贷新标准：将以“三价就低”为原则审批贷款额度

　　

看完我懵了，这不就和深圳一样了吗，还好我贷款合同通过了。每次都压线，回想起来真的是心惊肉跳。

　　

9月2日，公积金放贷。

　　

10月12日：商贷放贷。

　　

终于告一段落，虽然现在不是很好的地段、学区，但是有了还不错的家人的窝，开始安心建设自己的小家吧。