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上海国资记者刘晓翠

解决公租房资金压力的“上海方案”是“捆绑开发”，让企业用按比例建造商品房的利润来抵销公租房的成本

今年二季度起，上海市将新增3处市筹公共租赁房房源，总计约7000套，包括上海地产（集团）投资建设的普陀馨越公寓、徐汇馨逸公寓以及市公积金管理中心收购的晶华坊公租房项目。其中，馨越公寓约4000套，5月初启动供应；馨逸公寓约2000套，7月初启动供应；晶华坊约1600套，三季度末、四季度初启动供应。

这是继第一批市级统筹公租房馨宁公寓、新江湾尚景苑面世以来，市公租房首次扩容。

租赁情况不如预期

首批供应的公租房中，华泾馨宁公寓是由经适房转化而来的，共约2900套住房，主要供应徐汇、闵行、黄浦、长宁、普陀等区；新江湾尚景园项目共约2200套住房，主要供应给杨浦、虹口、闸北、黄浦等区。两处房源均为全装全配。

但到目前为止，首批公租房的租赁情况，并不如预期那么火爆。“馨宁公寓出租掉1000多户，出租率大概40%左右，并不很理想。”上海地产保障住房投资建设管理有限公司执行董事朱志良表示。

究其原因，朱志良告诉《上海国资》：“首先，公租房不同于商品房，公租房在地域上有一定范围的限制。例如杨浦的住户并不愿意租住徐汇区的房子；其次，是交通不便，如馨宁公寓离开地铁站就有一定的距离。”

此外，租金亦是不可忽视的影响因素。目前上海公租房的租金依照“略低于”市场价格的原则制订，这两处市级统筹的公租房月租金分别为：徐汇华泾馨宁公寓是每月每平方米42.75元，一居室(建筑面积约40平方米)月租金在1600元左右；二居室(60-65平方米)约为2600元；新江湾尚景园则是1970元左右起租（一居室约为50平方米)。

不少市民表示，这样的租金水平相较于周边租房市场，竞争力并不明显。另外，公租房的申请者还需要同时满足四大条件：具有本市常住户口或持有《上海市居住证》2年以上，并连续缴纳社会保险金(含城镇社会保险)达到1年以上；已与本市就业单位签订一定年限的劳动或工作合同；在本市无自有住房或人均住房建筑面积低于15平方米；申请时未享受本市其他住房保障政策。

出租期限也有所限制。按照规定，公共租赁住房的租赁合同期限一般不低于2年；符合条件续租后，总年限一般不超过6年。

目前公租房的租客以年轻人为主，30-40岁人群为主力，拥有上海本地户籍的租户占比较高，此外还包括非沪籍人员和单位申请租赁。

捆绑开发模式

作为上海市筹公租房的主要投资建设主体，上海地产集团承担着大量公租房的建设任务。目前上海地产集团的公租房主要由市政府统筹，市保障局直接管辖。

上海地产集团运作的公租房项目主要为“三馨”：去年投向市场的馨宁公寓，以及今年即将开放申请的馨越公寓以及馨逸公寓，共计房源1万余套。

为统筹保障房的运作，上海地产集团于2011年下半年专门成立了上海地产保障住房投资建设管理有限公司，负责集团所有保障住房项目的投资建设与管理。“地产集团有很多保障房项目，成立这个公司的目的是希望把集团投资的保障性住房结合起来，发挥集约型的管理和建设效应。”朱志良表示。

据悉，保障住房公司的注册资金为20亿元。但在建设公租房的过程中，这些资金远不够用。“光是现有的3个公租房项目，我们就投资了70亿-80亿元。集团给予大量的资金支持，此外还需要向银行借款。现在保障房的资金压力与集团捆绑在一起。”朱志良表示。

政府政策上给予的补助主要体现为贴息。但这一措施尚不足以缓解集团先期投入所带来的巨大资金压力，“而且这个政策尚在研究之中，并未落实”。

因此，寻找融资渠道尤为紧迫。相较于商业地产，保障房能够更顺利地获得银行贷款，但对公租房来说，想从银行拿到资金并没有想象中那么容易。在“经适房、动迁安置房、公租房、廉租房”的上海“四位一体”保障房体系中，商业银行对于前两项已有市场化的运作经验。但对公租房和廉租房，因其投资回报率低、回款时间长、盈利模式不清晰、自身现金流不足等特点，让很多银行踟蹰不已。

“公租房不同于经适房，不能一下子收回投资，租金的制订要略低于市场价格。这样下来即便是满租，一年所收的租金还不够支付利息和管理成本，拿什么还款？”

此前，上海地产集团董事长皋玉凤曾给《上海国资》算过一笔账：一套50平方米的两室户住房，建造成本约为40万元，假定每个月的租金为2000元，一年租金收入2.4万元，基本上可以平衡投资建造的财务成本。至于还本付息，光靠租金远远不够。按照40%的入住率计算，馨宁公寓去年的资金缺口高达7000万元。

解决这一问题的“上海方案”是“捆绑开发”，即在公租房项目用地的周边，捆绑一块商品房用地，公租房与商品房的面积比例为5:5，但上海地产建设的公租房比例均大于50%,企业用出售商品房的利润来抵销公租房的成本。上海地产集团以基准地价拿到公租房项目用地，而捆绑的商品住房的土地价格则略低于市场价，其盈利全部用于覆盖公租房的投资成本。

以馨逸公寓为例，这块公租房项目的总建筑面积为26.2万平方米，开发成本约为32亿元，其东侧捆绑的“上河湾”商品房项目，预计可销售面积为16.4万平方米，销售收入预计可达近六、七十亿元，由于地价低于市场价，商品房的利润可为公租房的资金“窟窿”部分埋单。此为上海地产公租房项目资金回流的主要渠道。

但捆绑并不意味着商品房与公租房可以享受同等“待遇”，商品房仍然按照商品房的运行规则缴纳税费，商品房与公租房分开统计、核算。这样初步算下来，“捆绑开发”也仅能为馨越公寓填补十几亿的成本。

为进一步降低融资成本，公租房项目亦已引进保险资金。2011年3月，由市政府牵头，太平洋保险公司与上海地产集团达成合作，通过太平洋资产管理公司的“太平洋—上海公共租赁房项目债权投资计划”募集40亿元，建设和运营上海地产集团开发的50万平方米的公租房项目，贷款周期为10年，贷款利率下浮12%。

寻找新出路

无论是融资手段还是经营管理方式，上海地产集团都在不断寻求突破，从馨宁公寓到馨越公寓，其管理手段也日趋市场化、多样化。

例如，馨宁公寓是家具、家电全配套，而即将推向市场的馨越公寓，则与海尔集团合作，采用家电租赁的方式，让租户自主选择配置，租赁价格低于市场价。

此外,馨越公寓取消三室户住房的供应,增加了34平方米单元的青年宿舍，按照每平方米月租40元的水平,青年宿舍的月租金在1200-1500元。小户型住宅和宿舍的面积，要占到公寓总建筑面积的78%。

“公租房实际上是民生工程。现在市里也在考虑，是否在公租房资金周转困难的时候，给予一定的政策支持。我们也希望，公租房能够在运行一段时间后，转化为商品房。”朱志良表示。

不少市场专业人士亦认为，应该允许并鼓励公租房的先租后售，既有利于缓解公租房的投融资压力，也能降低公租房运营管理的成本。

从上海区属公租房的建设经验来看，除了新建公租房，亦有其他路径可供选择。例如，集团利用存量居住用地，开发单身公寓，面向陆家嘴区域金融机构的青年职工出租。而静安区则将老厂房改造为公租房，以成本低、地段佳的优势吸引租客。