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刚刚过去的8月份，深圳的二手商品房成交2363套，同比下降0.24%。其中二手商品住宅成交量为2000套，同比小降0.19%，连跌三个月。

好歹，守住了2000套的底线。

同期，上海的二手房成交为2.2万套，二手住宅市场成交约1.95万套，差不多是深圳的10倍吧。

问题来了，同样是一线城市，为什么上海二手房交易量是深圳的十倍？

1、

很多人，可能第一想到的是限购原因，比如上海宽松，深圳严格之类的？

我们来看看真实情况，比如限购来讲：深圳是落户满3年，且能提供连续36个月的社保证明；上海是落户即可。

对于非户籍客户，两地均是要求满足5年社保或者个税才可以，但是对于非户籍客户，上海必须已婚资格才能买房，而深圳并无此规定。

你没听错，沪漂单身狗无论多少年在沪工作、消费、交社保，你都没有在这个城市买房的资格。

从限购来看，上海和深圳的政策各有侧重，深圳稍微严格一些。但是深圳的落户是宽松的，相对弥补了限购的严格，目前深圳是本科学历45岁以下，专科学历35岁以下落户，而上海的落户政策要严格很多。

比如今年6月份，放宽后的上海落户新政中有这么一条“在沪各研究所、各高校应届硕士毕业生可落户。其他世界一流大学建设高校应届硕士毕业生、世界一流学科建设高校建设学科应届硕士毕业生可落户”。

关键词：应届、硕士，要么是上海本地高校，要么是世界一流大学或者学科。

如果融合落户的难易度来看，上海和深圳的限购基本是打平的。

还有人说是二手房的指导价，其实整个政策不仅仅深圳有，上海也有，而且上海执行的是”三价从低”版本。

2、

那限购政策之外，我们来看看两个城市的楼市基本面。楼市的基础无非是人口基数、经济产业、收入情况和调控机制。

从人口来看，2021年上海的常住人口数量是2489万，其中户籍人口在1457万，外来人口大概是1032万。同期，深圳的常住人口是1768万，其中户籍人口是556万，外来人口是1212万。

两个城市第一个差别是，上海是本地人为主，占比达到了59%，而深圳本地人仅占31%。

又有人说，这不是深圳人口不足吗？足足比上海少了720万人。如果这么看，就肤浅了。因为1768万人口规模的城市，其楼市的承载量也是很高的，远不是深圳目前这个损色。

我们以深圳楼市大火的2019年来看，2019年深圳二手住宅成交套，新房成交套，住宅合计约11.5万套。

1800万人口的广州，在2019年的一二手住宅合计销售约19.35万套，1300万人口的武汉和西安，成交分别在30.8万套和18万套。

都比深圳，高很多。

深层次去分析，就会知道深圳楼市之所以在重度调控后低迷，更深层的原因是深圳的本地户籍客户太少。因为房地产市场进入“房补不炒”“置换改善”的内循环后，本地户籍客户才是楼市最重要的支撑。

流动人口是来打工赚钱的，可不是来买房的。这一点，在一线城市的朋友观察一下自己公司即可。

落户留下，是买房安家的基础。连户口都不落，基本说明这个人后期大概率是会离开的，有了离开的心，买房的概率就小了。

很显然，以深圳556万户籍人口来看，无论是对比1457万户籍人口的上海，还是900多万户籍人口的武汉、西安，人口基础都是不足的。

对于深圳而言，去年曾经出台“拟将学历落户门槛抬高到本科以上”的意见征求稿，但是后继并没有实施，可见深圳本身，也知道户籍人口才是一座城市的压舱石。

深圳楼市的第一个亏，吃在本地户籍客户太少了。

3、

去年，深圳的GDP为3万亿，三产比例为0.1：37：62.9，同期上海的GDP是4.3万亿，三产比例是0.2：26.5：73.3。可以看到上海经济的总体规模更大，并且第三产业的占比更高。

现代经济学认为：第三产业占比越高，意味着经济越发达，市场越活跃。大致来讲，第三产业分为两类，一类是面向生产服务的第三产业；另外一类是满足人类需求的第三产业。

第二类，各个城市基本差不多，无非就是老百姓衣、食、住、行那点事。

差，就差在第一类。

第一类，其金融、软件、互联网等服务基本上都是面向财富创造部门的，可以推动第一、第二产业快速改进生产效率，提升财富创造水平。在这类服务当中，基本上以知识密集型产品或服务为主，特别是研发部门创造的知识产权和专利直接就可以转化为财富的。所以我们看北京，虽然为了蓝天白云过去15年搬迁了大量的制造业，第二产业占比急速下降，但是经济指数和经济质量并未受到影响。因为第三产业上来了。

去年11月11日，深圳市社会科学院发布的《深圳蓝皮书：深圳经济发展报告（2021）》就指出，深圳需要继续加大战略性新兴产业的发展，特别是数字经济、互联网、生物医药、新材料、新一代信息技术等，逐步提高第三产业的占比。

为什么说产业结构的问题，因为更好的产业结构意味着高收入群体越多。而更多的高收入群体，是房地产的重要支撑。

4、

除了前面说的户籍人口的重大影响之外，上海的“新房限价”和“积分制”也是重要的贡献。

举个栗子吧。

2020年，位于唐镇的绿城玉兰花园的二手房成交价多在8万/平以上，最高成交单价超过8.6万/平，但是2021年年初，上海出台积分制购房以后，就将这个区域卡在了7万元/平，比如去年销售火爆的融创未来金融城的预售价格就设置在了6.8万/平。

如果按照100平米计算，买入就有100多万的套利空间，所以上海成了继杭州之后，第二个流行“楼市打新”的城市。

这么大的套利空间，上海又设置了一整套严格的积分制度，也就是只有积分达到一定的分值，你才有购买的资格，关键是上海为这套积分制度，预留一个巧妙的大bug。

故意留漏洞，也是没谁了。

只要五年内无购房记录（注意：是无购买记录，而不是无交易记录）且目前无房，最高就可以获得20分的左边加分右边项。而且上海有房和无房的分差也达到了20分。

这就导致了下面几个结果

1）、大量的上海本地人，纷纷卖掉自己所有的房子，参与到打新中来，为了快速卖掉房子空出名额，开始降低原来老房子的预期，让原来高企的二手房价回归理性。

2）、因为新房限价，有套利空间，参与打新的客户太多，所以红盘热度很高，积分门槛快上天了，极为难买。比如著名的蟠龙天地的购买门槛就是“沪籍+已婚+无房+5年内无购房记录+193个月以上的社保”。

3）、很多低积分的客户，因为购买限价楼盘无望，在市场热度的推动下买入二手房或者远郊非倒挂新房。

4）、二手房、市区红盘、远郊新房都实现了热销，整体市场热度维持了完美的闭环。

你们看，房地产就是这么神奇，有的时候只是需要具备魔法的金手指。