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原标题：浙江落户放宽：人才公寓开始“井喷”，酒店式公寓预备狂欢？

编辑李菁

4月28日，浙江省公安厅正式发布《浙江省常住户口登记管理规定》及10条便民举措，规定将于5月1日正式实施。其中，第四条就提到了取消集体宿舍的条件限制，允许人才公寓、酒店式公寓设立集体户。

因为，原本商住和综合用地的酒店式公寓由于不属于住宅性质，所以不能落户。所以，这一点被解读为，浙江落户条件的进一步放宽。那么这一项政策红利，会不会引发人才公寓和酒店式公寓的狂欢呢？

2020年，人才公寓的“井喷年”？

近年来，全国各地人才安居政策不断加码。在住建部最新发布的政策中，2020年将重点发展3类长租公寓——公租房、人才公寓以及集体土地建设租赁住房。据不完全统计，截至2019年5月底，全国有近70座城市发布相关人才引进政策。与之前人才落户、补贴购房不同的是，近期政策经过不断升级创新，纷纷提及“人才公寓”。

有个概念需要提前明确，人才公寓指的是面向特定人才的政策性保障住房，分类租赁型和产权型两类，本文中主要探讨的是租赁型人才公寓。

开年以来，多地陆续公布人才公寓的筹建及进展情况：青岛要求在2020年全市计划建设和筹集人才住房不少于10万套；合肥市已有6个人才公寓项目约3000套封顶，预计今年可陆续交付使用。

一般，各省市对于人才公寓的租客筛选以及租金价格都会有明确规定。以青岛为例：

申请条件：在青岛全职工作且在青岛市无住房(人才及其配偶、未成年子女5年内没有商品住房交易记录)的具有全日制专科及以上学历或具有中级专业技术资格、高级技工及以上职业资格的,以及在我市创新创业并做出贡献的各类人才。

房租价格：结合房屋租赁合同租期实行阶梯式租金递增模式，承租人首个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的60%确定,第二个租期租金标准按不高于同区域住房市场租金的80%确定。

不难看出，人才公寓最大的亮点与其他政策性租赁住房一样，更为优惠的租金。另外，近年来为了配合各省市的人才引进政策，人才公寓的入住对象条件也渐渐宽松。以杭州为例，目前本科45周岁以下，专科35周岁以下，一个月社保可直接落户。在一些人看来，这样的条件接近于零门槛。

另一方面，资本对于长租公寓这块细分市场也比较看好，陆续有资产证券化产品推出：2018年5月9日，深创投人才安居专项计划获深交所评审通过。这是全国首单公共人才租赁住房类REITs，也是当时规模最大的类REITs产品，总额度200亿元，以安居集团持有的深圳市范围内人才租赁住房作为标的物业资产。

2019年3月25日，“海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划”成功发行，这是全国首单省级人才租赁住房REITs，该产品发行规模8.7亿元。

结合今年长租公寓市场的发展来看，细分市场，尤其是这类各地政府有着明确发展目标的品类，或将在今年“闪闪发光”。就像前不久，我们分析过的国家队和房产系相继加码市场一样。有人恐惧之际，自然有人会紧抓市场机遇。

带动酒店式公寓一同“狂欢”？

另一方面，同样享受到落户政策红利的酒店式公寓会不会一同开启“狂欢”呢？

预判，可能性不大。

原本不限购不限贷的酒店式公寓因为住宅的限购，在2016年量价齐升。到了2018年上半年，杭州主城区卖出的酒店式公寓甚至比住宅还多出3000套左右。但是到了2019年，相关数据显示，杭州市区酒店式公寓成交套，同比下降45.6%。加上投资客也开始离场，意味着这块市场的可投资额度已经降低了。

但是也有一些观点表示，对于一些年轻购房者而言，酒店式公寓不限购、不限贷、低总价，可以先用来自主过渡。另外，近两年大热的网红直播行业，也促进了酒店式公寓的售卖和租赁市场。但如果是这类单身群体，那么他们可能对于落户的需求并不如那些已经有了家庭和孩子的购房者强烈。不过考虑到一些租客在本次疫情期间的一些租房体验让其对于租赁住房缺失了安全感，所有会有一部分人开始考虑面积较小，总价相对较低，适合现阶段的实用型居所。这样的想法，也有可能会引发一小波酒店式公寓购买潮。

政策红利背后，长租公寓的3大商机

由于我们探讨的是租赁型人才公寓，那么势必就绕不开市场主体——机构型长租公寓。

按照以往惯例，大部分人才公寓的打造是由政府、国有企业来主导，其在建设、资金方面有着独特优势。但在人才公寓的产品设计、后期运营管理及服务等方面，显然长租公寓企业的经验更为丰富，专业化能力更强。若将长租公寓的运营能力与政府物业资源进行有机结合，无疑可发挥双方优势，优化资源配置。所以，长租公寓不妨从以下3方面着手，挖掘潜在的商机：

01

实现政企合作

如今，越来越多的人才公寓项目开始走与市场化机构合作的模式，人才公寓开始走上“政府引导、财政支持、市场化运作、社会化管理”的道路，向标准化、智能化、高颜值的市场型公寓转变，这对于住房租赁市场供给侧的优化将产生积极影响。

4月20日刚开业的贝客北京海淀区人才公寓项目——上地店，就是这样的一个合作案例。贝客公寓携手北京海淀区房管局、海淀区委组织部共同打造贝客（海悦）国际人才公寓首家门店，是为首都青年人才专业量身打造的中高端服务公寓。而且根据其开业首日即被区属企业抢订超过50%的房源，政企合作的优势就突显出来了。

此外，在拿到了1.5亿美元的D轮融资之后，魔方生活服务集团CEO柳佳也表示，魔方聚焦长租公寓领域的同时，还将加强政企合作参与到城市人才公寓建设和公租房运营管理中，并积极参与行业规则的制定。

02

瞄准园区人才公寓配建

在政策与市场需求的双向推动下，已涉足人才公寓的长租公寓品牌不在少数，万科泊寓、龙湖冠寓、碧家国际社区、乐乎、窝趣、麦家公寓等不同派系的公寓品牌纷纷入局。在北京、深圳、杭州、武汉等多地的政府人才安置工作，和促进产业园区转型升级方面发挥了重要作用。

由中富旅居创立的乐璟生活社区就是如此。乐璟通过与园区政府、建设银行合作，发展以产业园区为核心的住房租赁服务。以专业化、市场化打造而出的“生活+商业”大社区模式。已在上海、苏州、天津、青岛、武汉等国内重点工业园区积极布局，已拥有乐璟协通生活社区、乐璟汽车城生活社区、乐璟即墨汽车城生活社区、润家乐璟东景生活社区、润家乐璟桦晟生活社区、润家乐璟创新谷生活社区、中新乐璟微电子生活社区、中新乐璟天翔生活社区等多个项目，为数万人提供住宿生活服务。

03

成立合资公司，联合推出人才公寓

这一种合作方式，其实是对政企合作的升级，即国企与长租公寓机构共同成立合资公司，共同推出人才公寓项目。

万科泊寓与东南青年汇达成战略合作，共同出资成立合资公司发展青年公寓项目，由万科负责管理运营。东南集团是南京住房租赁试点单位，重视在人才公寓领域的发展，“东南青年汇”是其重点打造的人才公寓项目。在深圳，万科与深圳市人才安居集团签署了战略合作框架协议。十三五期间，深圳市人才安居集团计划为深圳市筹集人才安居住房18.1万套。这对于双方的合资公司而言，无疑是规模拓展的保障。

政策放宽之后，谁人欢喜谁人愁？

对于浙江这条放宽的落户政策，依旧还有一些人忧愁：落户之后，酒店式公寓和人才公寓是否也能分得学籍？对于很多人而言，孩子的上学问题，是置业过程中的第一考虑因素。不过，目前并没有更详细的政策解读，所以对于这个问题，暂时还没有答案。

不仅如此，在一些城市的人才公寓实际运行过程中，也收到了一些反馈让人才公寓的安居性质有所打折。所以在人才公寓的建设和筹建过程中，以下2点需要注意：

01

让人才的租房通勤更便捷

2017年7月，武汉首推大学生人才公寓。各区相继出台人才公寓配套措施，给毕业三年内在汉创业就业且家庭在本市无自有住房的大学生，提供人才公寓，且享受低于市场价、八折优惠等政策。人才公寓精装修，可拎包入住。大多数刚毕业的大学生对人才公寓政策表示满意，但也有部分人才公寓因户型单一、地段偏远、生活配套不足、房租价格超出心理预期等原因，入住率比较低。

对此，武汉市人大代表、武昌工学院土木工程学院副教授明杏芬建议从两方面改善：一是在中心城区、用人单位密集的地方，加大筹建人才公寓的力度；二是为处于新城区或交通不便的人才公寓，提供惠民公交，早晚各一趟。

02

优化人才公寓的运营服务

一些入住人才公寓的租客表示，由于自己所在的人才公寓没有煤气管道，想做饭只能自行购买电磁炉等电器。也有人选择外卖解决就餐问题，但这都不是长久之计，所以需要解决周边配套设施的问题。这就需要引入拥有大型园区运营经验的长租公寓品牌方，来优化改善人才公寓的运营服务。

未来，越来越多的人才公寓会与园区配套建设，所以如何在短距离范围内满足租客的生活所需以及其他休闲性消费活动，也是长租公寓运营商所需要思考和解决的问题。

※※※

对于各地放宽落户条件，有的人说，这是为了努力加入“千万人口俱乐部”而做的准备；也有人认为这将有助于推动房地产方面的消费。但是对于长租公寓运营商而言，人才的引入，意味着用户群体的扩张，市场在壮大。所以在这个白领公寓同质化严重，服务式公寓门槛太高的时代，不妨将人才公寓或是蓝领公寓这类细分市场视为一个突破口，让更多的人才得以更好的安居条件，也为2020年左边博得右边一个新的发展机遇。至于是“井喷”还是“狂欢”，这个答案或许一年以后才会被揭晓。

END

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