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晚上在家的时候，整理了2022年以来的成交客户，除最近成交的一单客户，是刚落户新上海人+买的人生当中的第一套房子外，其他的客户几乎都是置换改善为主。

接下来在我在复盘客户买房过程中那些细节的时候，我发现，目前在上海改善居住条件真的是一件非常困难的事情。

尤其是在疫情之后，经历过全民居家隔离了2到3个月的时间，这段时间大家对居住环境也有了新的理解，相信有不少人的置换需求被迫提前了。

01

限购限贷&三价取低

从2022年的5月份开始，全国各地的楼市都迎来新一波的放松，除了京沪广深之外，在其他城市的购房几乎都已经没有了门槛，以杭州和成都为例，目前需要缴纳12个月社保就可以在当地购房，这12个月社保还是可以补缴的，几乎等同于零门槛。

在我眼里看来，但凡一个城市楼市限购的放松，就不是一个利好，而是给你快速出货跑路的。虽然放松之后，短期内会迎来一波需求的井喷，但是井喷之后会面临着长期阴跌不止的状态。

2022年的上半年，可以说是上海有史以来最困难的上半年，全民居家隔离，城市经济近乎瘫痪。疫情解封之后，上海的楼市政策也没有出现明显的放松，还是维持在一个相对平衡的状态，依旧是中国限购限贷最严格的城市。

对于贷款来说，只要在全国各地贷过款，在上海买房就需要7成首付。原本这项政策已经非常严格了，但依旧没有控制上海房价的上涨，所以在2021年的8月出台了三价取低政策，刚需改善购房的群体再在上海买房，首付就要在85成左右。

这么严格的限贷政策，也就限制了居民置换改善的动力和能力。

02

分化行情

从2020年的下半年开始，上海楼市就已经进入了分化性行情，而一直在一线市场的我，也明显感觉到，虽然2022年上海二手房成交量其实并没有那么多，但是真正的市场竞争压力却远高于2019年和2018年。

核心原因是，目前市场的房源数目实在太少了，基本上都是剩下的边角料；好楼层好位置的房子，要么房东惜售，要么价格非常高。

随着上海解封之后，次新小区的改善型房源，房东的惜售情况更加明显。

万源城朗郡的大三房，疫情之前一套十楼挂盘价格为1700万，疫情之后房东上调价格是1850万，在7月初的时候还成功卖掉了。

除此之外，6月初的时候，我的客户购买七宝对口文莱九年一贯制学校的东碧林湾小区，很庆幸的是，他买到了房子，而到了现在，周边符合他需求的房源一套都没有了。

我另外一组客户，由于工作在漕河泾开发区，看中了蔚蓝城市花园的两房。这个小区是位于中环线边上的，目前在挂的房源，都是靠近中环线那半侧小区的房子，不靠近中环线另一半小区房源，是没有在售的。

03

刚改之路

写到这里，我就在想，从我目前的每一个客户，都在为提升自己的居住条件而努力的拼搏，在上海想置换改善，真的非常困难了。

有客户问到我，想当年，2018年-2019年几乎每一个小区都有十多套房子在卖，而且房东都很诚意出售，在一线市场上，完全可以优中选优；但是从2021年开始，市面上几乎没有太多的房源在售，未来这种情况会有所改善吗？

我的答案是，至少未来两年内，一线市场的房源都不会特别多，原因是，二三线城市目前处于放松状态，一部分二三线城市的有钱人，会置换手中二三线城市的房产，去购买一线；

其次，目前经济大环境不好，很多二三线城市的工作岗位是极其内卷的，不知大家有没有听到过一句话，北上广不相信眼泪，二线城市不相信劳动法。

这句话充分证明了，经济形势不好，也只有一线城市能赚到钱，所以大概率会有更多的人，选择到一线城市工作打拼。

接下来的竞争肯定会更加激烈，所以在上海有置换需求的客户，请一定抓紧时间，放弃幻想，尽早置换改善。

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