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中国房地产报

继苏州、南京等热点城市放松限购之后，一线城市的上海也对局部地区政策进行调整。

4月12日，新片区管理委员会官网发布通知，对人才住房政策操作口径进行了优化调整，重点支持单位人才社保门槛缩短为3至6个月。

对于这一政策调整，业内人士普遍持有两种观点。一种观点认为热点城市外围松绑可能成为必然趋势，因为这符合“因城施策”“因区施策”的原则，会为后面政策留足空间，避免政策大面积退出造成市场大起大落；另一种观点则是基于临港的特殊地位，认为该政策不具有普遍性，不用过分渲染政策松绑对其他地区的影响。

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两大亮点

在这份《关于优化调整临港新片区人才住房政策操作口径的通知》中，政策主要有两方面的调整。一是将原《购房资格确认函》调整为《临港新片区人才住房政策认定函》，有效期由原来6个月调整为12个月；二是缩短人才认定的工作年限，从一年调整为3或6个月，其中工作年限要求3个月的企业有252家，要求6个月的有29家企业。

对于第一点调整，上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，临港新房炙手可热，不少项目都是被3.1或者3.2人才“包圆”，触发积分已经是常态。换句话说，还有很多人没有买到新房。如果购房资格的确认函时效只有6个月，可能会有材料失效但房子还没有买到的情况，认定函时间延长可以减少反复办理手续的周折，降低各方成本。

所谓3.1人才，指的是有全日制本科学历或中级职称，在上海已缴纳3年社保，其中一年是在临港的（要与临港人才目录企业签订2年以上劳动合同）。

“人才认定的工作年限缩短则意味着能够更快得到‘人才’身份的认定，后续就可以享受诸多优惠政策，买房是最大优惠之一。”卢文曦还称，从这一点调整还可以看出，政策有更细致的划分，能够看出哪些企业是重点扶持行业和今后优先发展的行业。

对于上海临港政策调整的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一是国家层面明确促进房地产良性循环、满足合理住房需求，近期市场因疫情、预期明显下行，对区域市场良性循环有较大冲击，需要政策实时调整；二是国务院近期明确，要出台有利于市场预期稳定的措施，纾困疫情影响，更加有效支持实体经济发展，临港属于自贸区新片区，重点发展新兴产业，房地产对区域开发、基础配套的支撑力度很重要；三是近期国家也大力部署促进住房消费，研究采取金融支持消费和有效投资的举措，提升对新市民的金融服务水平，而临港属于新市民比较集中的区域。

不过，对此业内人士也有不同观点。

作为上海五大新城之一，临港一直凭借自己特殊的地位，特殊的政策保持较高吸引力。最近几年楼市发展也比较快，临港从原先卖不动的地方摇身一变成为炙手可热的板块之一。

根据公开数据显示，临港2020年供应为7.4万平方米，成交17.2万平方米；2021年供应48.8万平方米，成交41.7万平方米；2022年一季度供应42.7万平方米，成交38.8万平方米。不难看出，无论是供应量还是成交量都快速上行，尤其是今年，一季度的供应量几乎赶上去年全年。

去年，临港楼市也较为火热，不少项目触发积分制。根据上海中原的数据，目前临港的新房库存还不到12万平方米，按一年的平均成交量来看，还不够卖一个季度，市场供求矛盾突出。

基于这样的情况，卢文曦认为临港可能不需要政策来提振区域楼市，此次政策调整主要是为了留住人才。临港是上海重点发展的区域，里面有很多高，但是光有产业还不行，需要人来为产业发展服务。依靠优惠政策可以吸引人口入驻，有了人气后，一切围绕人展开的需求会增加，临港才会被“填满”。

他认为，临港政策放松要正确理解，不要过分放大利好。因为从名单来看，只有为数不多的企业入围。因此，能真正拿到“人才”认证的数量不会太多。但毫无疑问，对想在临港落户生活的人来说是利好。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，临港新片区政策的适度放宽，不代表上海整体的楼市调控政策将迎来进一步的全面放宽，上海整体的政策预计还会保持相应的适度从紧态势。

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外围松绑是趋势

虽然上海局部调整楼市政策在业内人士看来不宜过分放大利好，但从近期热点城市的政策松绑路径来看具有一定指导意义。

4月12日，南京溧水区、六合区放松限购，外地人购首套房不需要提供社保证明，已婚人士需提供夫妻双方身份证、结婚证、户口本、未成年小孩的出生证明和户口本；未婚人士需提供身份证、户口本，可以开一张本区的购房证明。

与南京相似，上海此次政策松绑亦是从外围区域的特定人群开始。

张波表示，虽然此次临港政策放宽不代表上海整体楼市调控放松，但后续不排除在一些边缘区域和个别区域出现政策微调。

对于热点城市外围区域率先放宽政策的做法，李宇嘉表示这是一个必然趋势。

他认为，现在热点城市的调控被要求遵循“有所为、有所不为”的状态，南京选择先将外围两区的需求放开，逐步给市场加量，引导预期，再看疫情的情况、市场预期和购买力的恢复情况，再进行下一步动作。上海也是选择在临港这样正在大开发的外围区域，并且释放的人才购房限定在了重点支持单位，符合临港自贸区发展的产业序列，将产业、新城开发、区域配套、新市民就业和安居、新型城镇化等综合起来了。

今年以来，已有超过40个城市发布过楼市放宽政策，4月以来，衢州、秦皇岛、大连、绵阳、兰州、丽水、台州、安顺、苏州、南京、咸宁、荆门、黄石、宜昌、上海等15个城市加入政策调整队伍，调整内容涉及限购、限贷、限售、公积金贷款、房贷利率等，且松绑城市能级也从三四线逐步向二线甚至一线过渡。

对于未来的政策走向，李宇嘉认为，热点城市开始对政策纠偏，一方面应对疫情、经济下行的冲击，另一方面促进消费释放、促进行业良性循环，助力实体经济和稳增长目标，但同时也要贯彻“房住不炒”，就是热点城市政策松动必须要将“房住不炒”和促消费、促稳定结合起来。政策调整是可以的，但要精准研判选择哪个区域调整，怎么调整，为后面留足空间，如果一股脑儿退出，可能会造成市场大起大落。

（此文刊于中国房地产报4月18日09版责任编辑何可信）