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上一篇文章写了夫妻双方上海户籍如何购买房产的文章

夫妻双方沪籍已有一套买二套怎么操作？

今天写一下夫妻双方均为外地户籍如何购买上海房产，虽然有很多情况，但是我们还是会一一列举。贷款方案就写个大概，知道有这么个方式就可以了。具体可以看上一篇文章的贷款详情。

还是以应用题的方式写，上次写完夫妻双方上海户籍如何购房的文章，有朋友说我窥探了他家的隐私，有些情况跟他一模一样连剩余贷款金额都一样。应该是这种情况太多，太普遍了所以才会雷同。

题干：基本情况

户籍：双方外地户籍

购房资格：夫妻双方有一方满五年社保，已婚即可

首付金额：150万

欲购房产：400万

题目：

怎么买房最合适？都有什么方案？方案请写出操作方式及贷款方案。

（1）小题：夫妻双方没有全国范围内房贷记录，首套购买。

解：直接购买，基本上150够3.5成首付了，公积金双方可用。

税费不够可以税费卡补充，最高可办房价的10%额度。

上海买房税费分期卡你知道吗？最高可办房价15%额度！

（2）小题：夫妻双方双方都有房贷记录或一方有房贷记录，上海首次购买。

解：

1，正常购买，不考虑任何金融产品

属于二套购买了，普通住宅首付5成，非普通住宅首付7成。

150万首付外环内可购买300万房产

150万外环外反而只能购买230万左右，超过230首付7成需要161万以上。

所以外环外就很尴尬，他的普通住宅价格限制跟你你的首付成了一个矛盾点。

230万房产需要115万首付，231万房产需要161.7万的首付，但是你手上150万。建议往外环内买，这样能买个贵点的，多贷一些。

而且400万房产，基本没有概率做低到230万以内，做低也贷不了更多150万首付更不够。

如果正好有120万左右，买外环外230万以内的还是不错的。

2，若执意购买400万房产，需要全款买房再抵押。首付需要5成才有成本低的垫资公司愿意做买卖垫资，市场上也有可以垫资6成的公司，成本稍微高一点。

抵押的情况下就是要付一些成本，垫资成本，贷款服务费，持有公司的成本等。

（1）可以抵押，不能持有公司，都是金融或者是公务单位人员，直系亲属也不方便出来开公司。

消费抵押：新产证可以做。

经营性抵押：可以不需要直系亲属公司，找亲戚朋友的靠谱公司，签实际控制协议。

（2）可以抵押，直系亲属可以持有公司

经营性抵押：直系亲属主贷人，直系亲属持有公司，征信上直系亲属征信。

（3）可以抵押，可以持有公司

经营性抵押：正常经营性抵押，产品最多。

（3）小题：夫妻双方一方没有房贷记录

解：一些操作

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150万就可以买400万房子了。缺点是贵！

大概就是这些方案，没贷款记录的就很从容，有贷款记录的就稍微有点尴尬，需要改变自己的目标，要不就是要付出一些成本。所以上海限购政策还是很严格的，房价泡沫比起深圳来说小多了。

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