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　　来源：魔都财观

　　最近的几个月，很多留学生都来咨询我们上海买房的事情。

　　这个现象的背后，是越来越多的留学生落户上海。

　　落户之后，买房置业自然提上日程，毕竟这才是上海的“硬通货”。

　　留学生上海如何买房，今天就这个问题我给大家做详细解答。

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　　为什么选择上海？

　　毫不夸张的说，现在是上海有史以来留学生最容易落户的一年；

　　对于国内双一流大学的本科、研究生，去国外任意一个大学念个研究生，就能落户上海；

　　非双一流大学的本科、研究生，在世界排名前500的高校里，获得研究生学历，就能落户上海；

　　如果是世界排名500以外的高校，缴纳一年1.5倍的社保，也可以落户；

　　这些优惠政策，会持续到2025年。

　　其他的限定条件，比如外出访学一年以上，回国两年内，来上海工作等等。

　　在未来，针对外来人口，上海的落户政策也会越来越聚焦于学历和院校方面，因为上海正在用最大的努力吸纳着他们想要的新鲜血液。

　　总而言之，留学生落户这个口子，目前非常火热。

　　他们选择了上海，上海也选择了他们。

　　WokSop得出的结论是2021年“回流”的留学生人数将增加48%；

　　智联得出的结论是2020年留学生在国内投简历的人数上涨了58.19%。

　　这两份报告除了显示留学生偏爱金融和互联网两个行业外，另一个重要数据就是受到留学生偏爱的城市是——上海。

　　上海是长三角这个世界级的城市群的绝对核心，也是世界级的经济中心、金融中心。

　　上海在2020年给自己定下的目标是到2035年，也就是15年后：成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。

　　对于留学来讲，上海有着作为超一线城市的各种优势：工作机会多、工资增长快、生活便利、娱乐方式多、教育质量高。

　　上海的其余两个竞争对手：深圳教育医疗配套差，文化底蕴不足，北京则落户太难，留学生没啥优势。

　　而且上海生活方式比北京更加西化，喜欢国外文化氛围的在上海更容易找到共鸣。

　　种种因素叠加，就出现了天量的留学生落户上海的现象。

　　这是一大批朝气蓬勃的“新上海人”，他们会在上海楼市释放很强的能量。

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　　不过，他们的购买力虽然很强，但对上海楼市的认知却几乎为零。

　　这就导致了很多留学生在上海第一次买房买错的尴尬局面。

　　先说新房，大家都知道，有价差需要积分摇号的网红新盘，都是值得买的。

　　但对于刚落户上海的留学生来说，这些房子其实触不可及。

　　我算了下，一个去年底落户上海的留学生到现在：

　　如果是单身，摇号积分只有50出头，任何摇号的新盘都是气氛组。

　　类似仁恒金桥世纪、蟠龙天地这些网红盘想都别想，有钱也买不到。

　　如果结婚了，积分也只有60出头，这个分数也只能买到远郊的非网红盘。而留学生大概率不愿意买在那么远的地方，外环内是他们对地段最低的要求了。

　　所以，他们的选择，最终还是回到了二手。

　　而在买二手房时：

　　因为迷信环线，买了配套差、产品力不足的老破小；

　　因为来上海时间太短，用外地，甚至国外的定价逻辑，套上海楼市；

　　因为被装修漂亮吸引，买了酒店式公寓；

　　因为喜欢大房子，买了远郊奉贤金山；

　　因为预算不足，选择了环沪的房子……

　　上海置业的坑，快被他们踩遍了。

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　　对于以上这些坑，我给大家逐一分析：

　　1）上海不缺房子，缺的是好房子，这是上海楼市的基本面。

　　真正的好房子，是可以在牛市增值，熊市保值，穿越周期，长期持有的。

　　从这个角度来讲，产品力不足、配套差的老破小应一票否决。

　　而且，上海的环线逻辑，早已崩塌。不要说浦东，就是浦西，也在朝这个趋势发展。

　　2）酒店式公寓，其实是楼市里的一种畸形产品。

　　公寓为什么不能买？

　　产权问题：酒店式公寓属于商业办公产权，产权年限一般40-50年。

　　落户、学区问题：酒店式公寓不是住宅，买来不能落户、不能上学，购房不需要社保，外地人有钱就可以买。

　　贷款问题：酒店式公寓不能办理住房按揭贷款，更不能用公积金。

　　使用费用问题：酒店式公寓采用商水商电，比一般民用水电费贵多了，还不通煤气。

　　最严重的，是交易税费问题：酒店式公寓不像住宅，交易税费极高，包括增值税、附加税、印花税、土地增值税、个人所得税等等。

　　也就是说卖出后差价的50-80%是全部要缴税的。加上总价3%的契税，卖出时差价几乎是全部被税费吃掉。

　　这就是为什么我一直不让大家不要买酒店式公寓的原因。

　　3）除非你是当地人，或者你特别喜欢田园生活，否则不建议买金山、奉贤、崇明这几个地方，它们万年不涨，远远跑输大盘。

　　4）对于环沪，我的看法是有房票，还是要选择上海，预算不足可以等，可以想办法。

　　之所以这么说，是想要告诫大家，一定要珍惜自己的首房首贷资格，而买环沪的房子会浪费掉这个资格。

　　否则你买了可能会出现一种情况，环沪的城市没有涨，而你因为使用了贷款，当你想在上海买房时，发现自己没有首房首贷的优惠了，在利率和首付上均有提高，一下子就差很多钱。

　　拿一套上海1000万的房子举例，首房首贷的话你只需要350万的首付，房贷利率是5%。

　　但如果你是二套房的话，1000万的房子你首付要700万，房贷利率是5.7%，太不划算了有没有。

　　以上这些坑，无论你是否留学生，在上海买房时都应避开。

　　留学生买房，建议跟着中产买，中产偏好什么？次新，地铁，产业，学校。

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　　虽然上海正在进入盘整期，但我们一直强调，对于上海来讲，楼市的短期回撤和长期做多，并不矛盾。

　　而相比于当年，现在的留学生圈子里明显更加关心房子。

　　从08年之后，上海楼市的行情被多次验证。

　　尤其是去年底留学生落户放开，这个时间节点，正巧上海一波行情起来，对许多落户上海的留学生来说，他们在开局就见证了什么才是上海的“硬通货”。

　　另外，不是所有的留学生家庭都很好，动辄两千万上海全款买房，很多人考虑的也只是500万左右。

　　所以，选对一套房，才是在这个城市打拼的正确姿势。

　　以上也值得我们所有人警惕，3-5年后，可能下一轮行情就是围绕这些“新上海人”展开的。

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