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“之前住的地方周围三户都是老太太，时不时来关心一下我这个‘单身狗’”，来自山东的杜洪，今年29岁，在上海的一家外企工作。放弃了此前公司给其在住宅小区租住的两室一厅，今年3月他搬到了万科旗下长租公寓“泊寓”。

吸引杜洪放弃公司免费租的房屋，而愿意拿着房帖自己出去找房源的原因在于集中式长租公寓拥有活跃的社交氛围。

“两室一厅一个人住打扫起来太麻烦。而且我有些洁癖，住在这里，一方面是公共空间的环境比较好，同时周围都是年轻人，人气也不错，不像之前住的地方周围三户都是老太太。”杜洪说。

长租公寓并不“长租”

和杜洪一样，今年同样29岁的陈天已在泊寓安亭店住了9个月。在陈天看来，长租公寓聚集了各行各业的人群，有创业者、有优秀的人才，比较热闹。“之前租住在小区关了门就谁也不知道谁，这边会定期举办住友会是个很好的交友平台，同时也会在一些节日举办活动，组织烧烤之类。这边有租户因此恋爱了，感觉还是很温馨的。”

而让陈天选择离开原来租住的小区的另一个原因，则是房东的随意涨价，“谁的房租出的多就租给谁”。

不过，在澎湃新闻的采访中，多位受访者均提到租期最多签一年，如此看来，长租公寓并不长。

“最多只能一年一签，之前签了一年的租约可免物业费。”陈天说。

同样选择租住长租公寓的张磊，则只签了半年。“长租公寓的配套挺全的，我一个人没有太多的行李，之前签半年也是因为一些优惠。”

不过也有租户认为，“一年一签挺好的，租在这边的基本都是单身的年轻人，存在不确定因素比较多，还没稳定下来肯定会有一些变动，没必要签好几年。”

同策研究院首席分析师张宏伟表示，长租公寓“疯狂”扩张背后，仍有不少痛点。其中之一便是客户转移成本低、忠诚度低。过去地产公司不需要考虑这个问题，因为卖房子是一锤子买卖。但长租公寓不同，客户转移成本很低，不喜欢换一家就可以了。

张宏伟认为，这个阶段的客户忠诚度为0。租房阶段属于转化期阶段，客户基本处于一种非常不稳定的人生状态，过渡3-5年的时间后则面临结婚生子，没有人一辈子租房。另一方面就是客户转移成本低。相关数据显示90后群体中，只有4.88%的租客认为租住公寓的品牌重要。说明中国住房租赁市场成熟度还很低，品牌知名度在租客心中也未有清晰概念。

特别是当前面对大量的行业涌入者，产品同质化的现象也趋于严重，如何在配套服务上提升性价比已成为各方争夺租客时面临的考验。

居住证配套政策有待跟进

“海归、高薪”，即便如此，困扰杜洪的还有居住证无法办理的事情。

“我们有正规的租房合同，在这里租住的人拥有稳定的工作和可观的收入，况且我们租住的长租公寓也是有资质的，但是却无法办理居住证。”杜洪说。

据了解，包括万科泊寓以及魔方公寓在内，类似集中式长租公寓由于是商住房改造的原因，政策尚未完善导致租户目前无法办理居住证。这也让该类长租公寓流失了一部分客群。

按照规定，离开常住户口所在地，在上海市办理居住登记满半年，符合有合法稳定就业、合法稳定住所、连续就读条件之一的境内来沪人员，可以依据本办法申领居住证。

而按照《上海市居住证》办理的规定，居住在租赁住房内的，须提供由房管部门出具的房屋租赁合同登记备案证明复印件（验原件）。

陈天也坦言，“我朋友的男朋友因为不能办居住证所以和我朋友一起搬走了，租到公司附近的小区去了。”

据悉，由于租户租住的是商业性质的房屋，社区事务受理服务中心并不能辨别其租住的是长租公寓还是商铺，因此该类房源并不予办理居住证。

在业内人士看来，商住房接下来去库存的要求很紧迫，房住不炒也要求此类违规项目加快整改，但实际上，我们需要看到，商住房未来是会朝租赁住房方面做改进，所以当前制度上需要把一些租赁的权益进行匹配，包括办理居住证、未来积分落户等，否则商住房未来会成为一个模棱两可的产品。

对于居住证目前尚不能办理的困境，万科泊寓负责人表示，“目前正在积极与政府沟通，进行探讨和建议”。

另据魔方公寓相关负责人表示，魔方公寓正在和上海多个区域对接有关居住证办理的事情，希望能够尽快推进。

扩张与盈利模式的困扰

伴随着消费升级加速、“租购并举”、“租售同权”等逐渐落地，相继出台的文件都表明住房租赁市场将会是未来解决房地产供需问题的重要手段。也正是在政策的东风下，长租公寓行业快速发展，同时也带动了地产系、酒店系、中介系以及创业公司等纷纷入场。仅以地产商为例，包括万科、龙湖、旭辉、碧桂园、保利地产、阳光城、绿城、越秀地产等多家房企涉足长租公寓。

显见的是，为了提高按照市场占有率，包括泊寓、龙湖冠寓等均提出了规模扩张的诉求。截至2017年底，泊寓累计获取10万间房间，累计开业超过3万间，计划三年内进入全球最大的住房租赁企业行列；2017年底龙湖冠寓开业房间数量超过1.5万间，中期发展阶段以5万间为节点，并计划到2020年进入行业前三；旭辉领寓则在上海、南京等地布局5000间长租公寓；碧桂园长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”则宣布力争在三年内发展100万套长租公寓。

即便如此，“盈利难”是摆在他们面前的一大困扰。

万科董事会主席郁亮在今年3月召开的业绩发布会上提到，“因为商品房不能解决住有所居的问题，才会有长租公寓的出现。如果赚钱，长租公寓应该赚的是长钱和稳定的钱。现在国家从多个方面，如贷款利息、Reits、税务、租售同权等都在给予支持，未来长租公寓市场会越来越好，但指望长租公寓赚大钱是不现实的。”

碧桂园总裁莫斌也直言目前长租公寓处于微利状态。

张宏伟表示，长租公寓不赚钱是业内公认的事实，规模大了确实能摊薄固定成本，提高运营效率，增加利润率，但是目前来看，运营长租公寓与销售商品房利润相比，确实不算一个赚钱的好买卖。

（杜洪、陈天、张磊等均为化名）

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