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“即使有夕阳的行业，也没有夕阳的企业。”这是前不久万科董事会主席郁亮对中央政治局会议后行业未来的看法。但郁亮依旧强调，“没有成功的企业，只有时代的企业。”

那么，这个时代的房地产行业，该如何把脉呢？

仅从近期上海自贸区的限购松动来看，政策调控的智慧正在凸显：房地产调控方向正从“房住不炒”的宏观口号，向“一城一策”因地制宜的策略过渡。

1、一出生就“松绑”：临港新片区单身纳税3年可买房

8月6日，国务院印发了《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》（以下简称《方案》）至此，面积近120平方公里的上海自贸区新片区正式亮相。上海市委常委、常务副市长陈寅在国务院新闻办公室新闻发布会上介绍了支持片区建设的特殊政策：为吸引人才在临港安居择业，政府提出12条政策，包括人才“居转户”(居住证转户籍)年限从原来的7年缩短到5年，核心人才进一步缩短到3年等；对于非本市户籍人才购房资格，由居民家庭调整为个人，购房需要缴纳个税或者社保年限由5年缩短为3年。

上海自贸区临港新片区的这次政策“松绑”，一经推出便引发了各界关注。

根据易居研究院的中国百城库存报告数据，2019年1-7月临港新城板块供应面积为平方米，成交面积为平方米，成交套数为1583套，均价元/平方米。投中网发现，同样远离市中心的松江区世纪新城，其二手房均价已超过3万元每平米以上，临港新城的均价尚不及此。有分析认为“松绑”之后在其他人才政策的配套之下，有利于这部分库存的去化。

为什么只有临港新片区有这样的优惠政策？

若将“松绑”的限购政策放在临港新片区的整体框架中，不难发现，这里的确被赋予了很多特殊性。

根据《方案》，临港新片区将加大制度创新力度，被赋予更大的自主发展、自主改革和自主创新管理权限。在风险可控的前提下，授权新片区管理机构自主开展贴近市场的创新业务。新片区的各项改革开放举措，凡涉及调整现行左边法律右边或行政法规的，按法定程序经全国人大或国务院统一授权后实施。根据陈寅的介绍，所谓特殊政策主要聚焦于管理权限、资金支持、人才吸引、土地规划、住房保障等方面，“居转户”缩短时限以及“松绑”限购政策均属人才吸引方面。

针对这种“特殊性”，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，该政策的地域性很强，不会改变目前楼市收紧的大背景，更不可能形成全国复制的局面。

2、同样都是自贸区，海南一出生就限购

同是自由贸易区，全岛被定为自贸区的海南在诞生伊始便在楼市上收紧。

2018年4月13日，海南全岛被确定为自由贸易试验区，4月下旬中共海南省委办公厅和海南省人民政府办公厅便发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购：

其中五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；在海口、三亚、琼海等已实行限购的区域非本省户籍居民家庭购买住房须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

海南岛对“炒房团”并不陌生。自1988年脱离广东独自建省后，海南满处都是操着各地口音的炒房者，一个个惊人的天文数字价格背后却只是一块尚未开发的空地。

早年曾有海南炒房经历的潘石屹曾如此回忆海南楼市的疯狂：“在1楼签了房产买卖合同，到6楼加价就卖了，现在想想都害怕。”

历史数字显示，1992年海南省楼市投资高达87亿元，占固定资产总投资的一半，1992年海南省经济增长率83%，背后是楼市价格的猛涨。1991年海南均价为1400元每平米，1992年就增至5000元每平米，1993年上半年达到最高，为7500元每平米。楼价上涨的背后是地价上涨：省会海口1991年地价不过几十元每亩，1993年最高峰时达到超过600元每亩。房地产公司如雨后春笋般进入海南，最多时全省房地产公司超过5000家，而彼时全岛人口不过100余万。

彼时大量开发商向银行借贷，仅停留在图纸或打桩层面的楼可以高价抵押给银行以换取“炒地皮”的钱。1993年，宏观调控出手，限制资金向房地产市场的涌入，开发商纷纷倒闭，海南全省留下了超过1500万平方米的“烂尾工程”。历史数字显示，海口和三亚作为烂尾工程的重灾区，分别有179和120项“烂尾楼”。此外，坏账的激增使华夏证券、南方证券等对海南楼市大笔投资的券商损失惨重

直到2000年，国务院批复《处置海南省积压房地产方案》实施后，烂尾工程问题逐渐得到解决。截至2007年，海南闲置建设用地绝大部分被盘活，占闲置总量超过98%的超过公顷的用地已被处置。

在“血的教训”之下，与海南自贸区配套而生的限购政策被一些人士分析称：“炒房团”彻底断了念想。

3、同是自贸区，为什么海南限购，上海松绑？

同为自贸区，上海临港新片区与海南自贸区是两个截然相反的典型：一个刚出生就被限制，一个刚批复就“松绑”。

第一个区别点其实是地段，虽然同样都是自贸区，但自贸区覆盖的范围地段有差别。

在临港新片区规划出台之前，上海自贸区的面积只有28.78平方公里。2014年12月28日，全国人大常务委员会授权国务院扩展中国（上海）自由贸易试验区区域，将面积扩展到120.72平方公里，足足大了将近6倍。

但从地段上来看，上海自贸区临港新片区距离市中心30公里，从上海到昆山也不过49公里。

所以，引进相关产业和人才，建立与之匹配的软硬件设施，成了新区发展首要任务。

“从经济园区到现代化城区的升级，‘产城融合’是关键。”上海市临港地区开发建设管理委员会常务副主任陈杰近日在接受某媒体采访时表示，“高端产业发展和高水平城市建设是临港发展的两条腿。”值得注意的是，当地政府还致力于医院、学校、商业业态等各方面的配套建设。陈杰在采访中还提到：从幼儿园到大学，临港主城区的教育资源覆盖了各个年龄阶段；均衡化的办学规划使每个社区都能共享高质量的教育资源，消解了“学区房”难题。

思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅告诉投中网记者，虽都在区域内制定了限购政策，但海南与上海两个自贸区有很多不同。

郭毅认为，海南在改革开放后已发展得很成熟，特别是海口三亚等中心城市的产业和楼市，海南目前的楼市具备更多的投资属性；而上海自贸区临港新片区则有明显的“产城共生”属性，是偏远的空白处构建新城。

“这就意味着需要把产业所需的特殊种类人才吸引并留住在区域内，需要人，需要产业，也需要住房，限购政策的松动是为这三个要素服务的。”郭毅认为，与成熟的海南自贸区相比，临港新片区“产城共生”的特点决定了该区域内的房产与产业配合更加密切，该政策的针对对象并非上海本地户籍人士，而是外来人口，如此一来，第一要义并非限制炒房而是吸引人才，并用产业留住人才。

“类似此类产城融合的做法，其实可以考虑在工作地点上限制购房者的资格，比如是否在该片区内就业，为该片区纳税，这样会使楼市与产业的联系更加密切。”

值得注意的是，海南自贸区和上海临港新片区是目前唯一两个有自身的限购政策的自贸区。目前我国天津、河南等十余个其他自贸区并无特殊的限购政策，而是执行自贸区所在城市或省份的限购政策。

未来是否会出现越来越多有为自贸区度身定制的限购政策？

“不排除这种可能，但目前不好下定论。限购政策肯定会依照每个区域自身的产业规划和人才政策来制定。”郭毅说。（文/银昕来源/投中网）

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